橫眉冷看:愈多人看好樓市愈危險-陳偉強 大學講師

20180417
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本欄以往不時會評論樓市,過去一年則相對較少。前特首梁振英在任內大張旗鼓,壓抑樓價措施接二連三,市場上唱淡樓價的調調兒排山倒海,直至約兩年前,樓市專家中幾乎已找不到一把看好的聲音。

那時候筆者寫樓市最多,特意提出另類意見,強調當銀行存款利率仍低於房租回報率時,樓市不可能大跌,市場上以為跌勢已成是誤判了。事實證明,在梁振英任內樓價愈壓愈升,升幅竟高達五成。

社會上大部分人認為對的看法,不一定就是如此,而且出錯的機會不小,要當一個有責任感的時評工作者,我認為就是應勇於提出不同觀點,以供大眾參考。特首林鄭月娥上任初期,市場對樓價的預測曾回復理性,有人看好也有人看淡,筆者覺得情況健康,故便樂意做個旁觀者,不再喋喋於此。

如今本欄再談樓市,是因為市場的看法又逐漸偏向一方,今趟的情況剛好相反,評論界愈來愈少看淡的聲音。當市場的觀點太一致時,我們就要提高警覺,切記大部分人的判斷相同,不代表就是對的。

我不是說樓市會馬上轉壞,因為目前的存款利率仍略低於租金回報率,但未來香港的利息肯定要上調,而且步伐可能很快。近日,港元兌美元不斷觸及弱方兌換保證,金融管理局在數日間承接了約一百億港元的沽盤,長遠要守得住聯繫匯率,只有加息一途。存款利率只要加上兩、三次,就不會再低於租金回報率,置業者不可不察。

目前,政府正致力覓地建屋,幾大地產發展商手上近一億平方呎的農地勢將逐漸釋放出來,私人樓宇供不應求的情況或可逐步改善。租金回報不再吸引,供應量又逐漸增多,樓市即使短期內仍然向好,但置業是長遠的規劃,買樓者就須小心斟酌才是。