龍七公:對抗領展霸權 政府應先管好食環街市-陳曼琪 律師

20180725
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領展營商手法經常被人質疑,就連行政長官林鄭月娥都認為,領展是壓在民眾生活上的「三座大山」之一。不過,在抗擊「領展霸權」的同時,政府轄下的食環街市也應該提高服務水平,讓市民能夠享有更高質素的購物環境。
回憶十多年前,領匯申請上市時獲得左中右陣營及市民的支持,只是因為後來其營商手法日漸變質,變成只顧營利而不顧民生的私營機構,才讓市民對其「神憎鬼厭」。當初,大部分市民作出歡迎領匯上市的舉動,無非也是因為當時政府所管轄的公共街市,實在是存有嚴重的管理不善。
當年有些公共街市,用「恐怖」來形容亦不為過。有些檔位相當擠擁,將貨物放在通道上,妨礙行人的走動空間,但無人作出規管。另外,地上一個又一個「水氹」,污水積聚散發氣味也是常見情況。當遇上夏天炎熱的日子,甚至會感到空氣不流通,連通風設施亦欠奉,更遑論空調系統了。
經過多年的發展,食環街市也算是有一定程度的改善,而在去年的施政報告中,政府提出預留撥款為多個街市及熟食中心加裝冷氣系統。舉例來說,大圍街市近日已在立法會通過相關的申請,落實加裝空調工程,而食物及衞生局局長陳肇始更於數月前特意前去街市實地視察。不過,只是改善硬件設施,其實是遠遠不夠的。
現時,部分食環街市出租率奇低,除了地理位置及該區人口減少等原因外,管理不善仍是當中的一大「死因」。由於食環街市的租金相當優惠廉宜,吸引不少外來人士租用檔位作為倉庫,致使檔位無法用作營業用途。不難想像,當一個街市出現多個「倉庫檔」時,街坊選購貨物的種類必然減少,從而迫使他們前往其他街市購物,令顧客進一步流失,最終久而久之,就淪為一個「死場」。
事實上,食環街市與商販簽訂租約,當中有作出相關的規定。正如立法會議員何俊賢曾指出,如租戶未有依合約進行經營活動,將售賣貨品轉為倉儲用途,則已違反租約條款,當局理應作出驅逐行動。換言之,現時不是生意人流的問題,而是租約執行上的問題。
另外,值得關注的是食環街市內的管理文化,往往只是流於一般行政程序,而欠缺真正的管理精神。現時設於食環街市內的辦事處,只擔當着租務及設施維護的行政工作,而沒有對商販作出管理。更甚者,當遇上商販違規行為時,長駐於場內的街市助理無權執法,只能作出勸喻性質的口頭警告,擔當着「無牙老虎」的角色。加之長期人手不足,亦使街市助理忙於日常的基本工作,而無暇處理投訴事項。
雖然食環署約於兩年前成立街市特遣隊,以小隊方式到各區街市進行巡查,並檢控違規的商販,但此舉其實未必是最有效的方法。事實上,許多在街市內的衝突及投訴,往往只是一時的誤會或疏忽,只需適當的介入即可解決問題。真正需要做的,除了增加人手,更應在每個街市內長駐較高層的管理人員,負責執法及調解衝突的工作,做到恩威並施的管理措施。
姑且不論領展在街市租金上的加幅,其對街市的日常管理方法還是值得署方學習的。一般領展街市大多設有當值經理,市民遇到問題可向其投訴。當值經理大多位處中層的管理崗位,與基層員工存在分別,有前線經驗,亦受過相關培訓,可靈活地處理一般爭拗,並可對租戶產生制約,體現出一定可取的管理氛圍。如果能將此模式運用於食環街市之中,也許能對現時的管理文化產生積極作用,使市民能夠享受到高質素的消費環境之餘,亦避免受到「領展霸權」的租金加幅而有所影響。