銀行收歛　60%單位估值跑輸樓價

樓價有升無跌，銀行往往會以積極的估價搶攻市場，但今年部分取態反不及買家進取。根據20個主要屋苑單位，中銀及恒生去年下半年同有85%單位估價升幅高於樓價，但今年上半年則減至40%與55%，即有60%及45%單位估價跑輸樓價。天水圍嘉湖山莊調整呎價半年升約18.8%，但有單位估價僅升約10%。豪宅估價更保守，九龍站擎天半島有單位半年估價竟無調升。市場認為，價高勢危及息口未來趨升，後市存隱憂，或令銀行估價較前保守。

據東網追蹤20個主要屋苑單位，現樓按揭市場三大銀行中，除滙豐今年上半年維持約50%單位估價升幅高於樓價外，其餘兩家進取態度不及往年，其中現樓按揭市場一哥中銀情況尤為明顯，單位估價高於樓價比例由去年下半年的85%，急降至今年上半年僅40%。

上車細價屋苑上半年估價普遍升約8至10%，但勇猛態度仍追不及買家，以嘉湖山莊樂湖居6座一個高層戶為例，上月底銀行網上初步估價為444萬元，較去年底約401萬元上升約10.7%，根據中原城市領先指數，屋苑最新調整呎價較去年底升約18.8%。中原王樹明稱，嘉湖山莊樓價入場門檻較低，吸引外區客追捧，同時帶動近半年樓價上升，目前2房戶入場費升至約380萬元。

上半年有多個新盤開售的將軍澳區，樓價亦未受影響，該區新都城調整呎價半年升約11.2%，而屋苑2期2座1個低層戶，同期銀行估價僅升約5.3%至620萬元；同區蔚藍灣畔5座中層戶，估價半年升約7.6%至620萬元，亦較調整呎價升幅約11.9%為低。

美聯馬立成稱，近月區內多個新盤推出，吸引外區客流入，而向隅客回流二手市，帶動交投上升，將軍澳二手樓價較外區低水，樓價續被搶高，二手樓因而繼續向上。

銀行對部分豪宅估價亦傾向保守，擎天半島上半年調整呎價升約5.7%，但中銀期內對屋苑一個3座中層戶估價維持1,343萬元水平，滙豐的估價亦僅升14萬元，至1,366萬元，升幅約1%。市場人士指出，上半年有不少豪宅新盤推出市場，同時做價亦貼市，搶去市場不少購買力，亦令二手豪宅樓價「升唔起」。

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓稱，去年下半年樓市熾熱，銀行估價亦能追貼甚至高於樓價走勢，但今年初政府推出加辣招針對中小型單位，雖然樓價保持升勢，但對銀行估價取態或多或少構成影響，令樓價升勢追趕估價表現。市場認為，現時住宅價高勢危及息口未來趨升，後市存在隱憂，或令銀行估價因而較前保守。

●買家出價勇過銀行估價

樓市持續上揚，買家出價勇過銀行估價。其中馬鞍山近日連錄破頂個案，馬鞍山中心有2房戶以525萬元新高價售出，實用呎價更首達1.4萬元創屋苑新高，售價較個別銀行網上估價大幅高出約8.9%。同區新港城亦有3房戶售735萬元，高估價約3.1%，實用呎價14,162元創屋苑3房戶新高。

消息稱，馬鞍山中心3座高層C室，實用面積375方呎，以屋苑2房戶新高價525萬元售，實用呎價1.4萬元，創屋苑呎價新高。據滙豐網上資料，上址初步估價約482萬元，即是次成交價較估價大幅高出約8.9%。

另美聯鍾燕河稱，馬鞍山新港城J座高層4室，為實用面積519方呎細3房戶，售735萬元，實用呎價14,162元，創屋苑3房戶呎價新高。而售價亦較滙豐銀行網上估價高出約3.1%。

樓價升勢強勁，再有辣招盤錄獲利成交，祥益張淑燕稱，屯門市廣場7座中層G室以500萬元售出，原業主前年11月以378萬元入市，持貨不足3年，扣除10%額外印花稅後，帳面仍賺約72萬元。