銀行收歛 60%單位估值跑輸樓價

20150705
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上車細價屋苑上半年估價普遍升約8至10%。
樓價有升無跌,銀行往往會以積極的估價搶攻市場,但今年部分取態反不及買家進取。根據20個主要屋苑單位,中銀及恒生去年下半年同有85%單位估價升幅高於樓價,但今年上半年則減至40%與55%,即有60%及45%單位估價跑輸樓價。天水圍嘉湖山莊調整呎價半年升約18.8%,但有單位估價僅升約10%。豪宅估價更保守,九龍站擎天半島有單位半年估價竟無調升。市場認為,價高勢危及息口未來趨升,後市存隱憂,或令銀行估價較前保守。
據東網追蹤20個主要屋苑單位,現樓按揭市場三大銀行中,除滙豐今年上半年維持約50%單位估價升幅高於樓價外,其餘兩家進取態度不及往年,其中現樓按揭市場一哥中銀情況尤為明顯,單位估價高於樓價比例由去年下半年的85%,急降至今年上半年僅40%。
上車細價屋苑上半年估價普遍升約8至10%,但勇猛態度仍追不及買家,以嘉湖山莊樂湖居6座一個高層戶為例,上月底銀行網上初步估價為444萬元,較去年底約401萬元上升約10.7%,根據中原城市領先指數,屋苑最新調整呎價較去年底升約18.8%。中原王樹明稱,嘉湖山莊樓價入場門檻較低,吸引外區客追捧,同時帶動近半年樓價上升,目前2房戶入場費升至約380萬元。
上半年有多個新盤開售的將軍澳區,樓價亦未受影響,該區新都城調整呎價半年升約11.2%,而屋苑2期2座1個低層戶,同期銀行估價僅升約5.3%至620萬元;同區蔚藍灣畔5座中層戶,估價半年升約7.6%至620萬元,亦較調整呎價升幅約11.9%為低。
美聯馬立成稱,近月區內多個新盤推出,吸引外區客流入,而向隅客回流二手市,帶動交投上升,將軍澳二手樓價較外區低水,樓價續被搶高,二手樓因而繼續向上。
銀行對部分豪宅估價亦傾向保守,擎天半島上半年調整呎價升約5.7%,但中銀期內對屋苑一個3座中層戶估價維持1,343萬元水平,滙豐的估價亦僅升14萬元,至1,366萬元,升幅約1%。市場人士指出,上半年有不少豪宅新盤推出市場,同時做價亦貼市,搶去市場不少購買力,亦令二手豪宅樓價「升唔起」。
經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓稱,去年下半年樓市熾熱,銀行估價亦能追貼甚至高於樓價走勢,但今年初政府推出加辣招針對中小型單位,雖然樓價保持升勢,但對銀行估價取態或多或少構成影響,令樓價升勢追趕估價表現。市場認為,現時住宅價高勢危及息口未來趨升,後市存在隱憂,或令銀行估價因而較前保守。
●買家出價勇過銀行估價
樓市持續上揚,買家出價勇過銀行估價。其中馬鞍山近日連錄破頂個案,馬鞍山中心有2房戶以525萬元新高價售出,實用呎價更首達1.4萬元創屋苑新高,售價較個別銀行網上估價大幅高出約8.9%。同區新港城亦有3房戶售735萬元,高估價約3.1%,實用呎價14,162元創屋苑3房戶新高。
消息稱,馬鞍山中心3座高層C室,實用面積375方呎,以屋苑2房戶新高價525萬元售,實用呎價1.4萬元,創屋苑呎價新高。據滙豐網上資料,上址初步估價約482萬元,即是次成交價較估價大幅高出約8.9%。
另美聯鍾燕河稱,馬鞍山新港城J座高層4室,為實用面積519方呎細3房戶,售735萬元,實用呎價14,162元,創屋苑3房戶呎價新高。而售價亦較滙豐銀行網上估價高出約3.1%。
樓價升勢強勁,再有辣招盤錄獲利成交,祥益張淑燕稱,屯門市廣場7座中層G室以500萬元售出,原業主前年11月以378萬元入市,持貨不足3年,扣除10%額外印花稅後,帳面仍賺約72萬元。