80後樓神是怎樣煉成的？
20151021
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Jerry明言，冀再透過投資物業谷身家，成為千萬富豪。（何天成攝）
若你的身家要於6年內由20萬元增至400萬元，平均一年要儲多少錢？答案是63.3萬元，即使不吃不喝不使錢，月薪亦要有5.2萬元以上才能做到。八十後的張敏銳(Jerry)挑戰成功，31歲就成為百萬富翁的他，教你如何進擊樓市！
甫入Jerry的安樂蝸，大廳設計簡約，純白色的牆身配搭數件傢俬擺設，實用面積442方呎的單位尚算舒適。Jerry2012年買入位於元朗大棠尚悅十二座高層的單位，售價420萬元，他以三成作首期，約126萬元買入樓花，於2013年2月入伙，現與太太同住。
當年僅29歲的他拿出逾百萬元上車，確令人羨慕，但他不是靠「父」幹，亦不是靠慳錢，而是靠個人投資眼光，早於2009年已快人一步決定買樓收租。
任職地產代理的Jerry了解樓市行情，相信2009年香港樓價開始見底，看準屯門區發展潛力，故以逾10萬元作首期，買入屯門市中心一個作價約70萬元的單位，開始買樓收租。「從投資角度睇，屯門市中心一直受買家追棒，不論是流轉量、商場設施、交通配套及租金回報都受炒家歡迎，當時我出租的回報有4.5至4.8厘。」
2010年本港樓市開始暢旺，Jerry伺機再入市，承做三成按揭，以近70萬元買入屯門市廣場一個頂層連天台的單位，當年售價183萬元。「屯門市廣場附近有另一個私人物業項目瓏門發展緊，我睇到樓市開始向上，加埋受惠瓏門樓盤嘅價格升幅，所以買嚟投資。」
放租時總遇上麻煩租客。Jerry稱，以為有些收入穩定、工作性質不錯的租客一定會交租，惟曾遇過教師租客失蹤，「有租客畀咗頭三個月租金，之後突然失蹤，搵佢唔到，結果要靠地產代理搵返租客，最後有1.5萬元租金追唔返。」
雖放租偶爾收不到租金，惟Jerry膽大心細，額外與家人一起投資屯門區的其他樓盤，賺取租金回報，同時又坐享樓價升勢。他眼見近年樓價升幅明顯，分別於2010年及2013年先後賣出屯門市中心及屯門市廣場的單位，兩者合共賺逾200萬元。
「我一向嘅投資策略係，當樓價升到我嘅目標就放，好多人無論升到咩價位都去追就好危險。2009年市中心嘅單位由70萬元升到近90萬元，都有近30%回報。市廣場單位就升咗約一倍，都係我嘅目標價，所以就放，轉手再投資其他物業。雖然你話早放賺少咗，但可用同一筆資金投資其他物業賺返嚟。」Jerry投資有道，靠物業投資把身家倍大，連同每年的人工及佣金進帳，輕易在數年間把身家升值至約400萬元。
直至2013年，樓市泡沫風險升級，政府突出手推雙辣招打擊樓市，市民購第二層樓就要徵收雙倍印花稅，令Jerry對本港物業投資卻步。「自從實施咗一系列樓市政策後，加埋環球經濟影響，我決定投資內地市場。上個月我買入一個位於中山市，價值62萬元人民幣嘅單位。」
他稱，看中該中山樓盤是因附近地區發展，當地有大型公路興建計劃，樓盤位於深中大橋入口附近，相信發展潛力大，料樓價有明顯升幅。
近期本地樓市交投淡靜，不少人認為港樓開始步入「轉角市」。Jerry認為，香港物業投資氣氛下滑，樓價將出現回調，惟跌幅最多僅15至20%，故物業投資前，要考慮個人投資時間及回報目標。「樓市有周期性波幅，但長遠一定係升。若年輕人有穩定收入及供款能力，要長線投資或自住嘅話，入市其實Anytime都可。若想短線投資，就等樓價跌15%左右先考慮入市。」
他又指，香港投資物業的回報及難度較從前困難，建議投資者考慮海外物業。「海外地區好似加拿大等地，無雙倍印花稅，且無罰息期綁住，例如你買一個樓花，半年後睇啱價錢就賣得，唔似香港要畀罰息。」
Jerry作為八十後，2009年炒樓前身家僅近20萬元，在短短6年間，遇上香港樓市癲升，其身家升至逾400萬元。他明言，冀兩至三年後，透過國內外物業投資回報，令其身家升值至千萬元，成為香港千萬富豪。
除擁有自住物業外，不少港人仍冀多買一個物業，令資產增值。惟自從港府辣招盡出，物業投資者宜小心計算買樓成本。
自去年公布新辣招後，投資者購買第二個物業，印花稅由過往的最低100元至最高為樓價4.25%，加至現時的1.5至8.5%不等，但寬免首次置業的香港居民及樓換樓的買家。中原按揭經紀董事總經理王美鳳稱，雙倍印花稅增加投資第二所物業的成本，但買樓成本會受不同因素影響，包括有否做按揭、持有物業之長短、不同區份的樓價升值幅度、資金來源、風險承受能力等。
若買樓投資者需做按揭，她指按揭成數會受供款佔入息上限的限制，同時買家也要通過壓測。一般以25年按揭年期計，供款佔入息比率不能高於43.6%。她建議，買家到銀行申請按揭前，已可自行計算按揭成數的健康水平，即所有債務的供款佔入息比率不應多過四成。
買樓收租亦要注意。她續稱，雖租金下跌，租金回報由海嘯前的3至4%跌至現在約2.6%，但比較其他資產增值的投資方法，買樓收租回報也不俗，租金回報仍高於存款息率、按揭息率，且可待樓市升值賺買賣差價。
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