息魔殺到：按息一旦到4厘 勢必震盪
20151214
東網電視
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低息供樓年代或將結束！美國聯邦基金利率自08年12月調減至0至0.25厘後，美國零息時代持續7年，香港業主變相享受多年低息供樓蜜月期。美國本周勢將公布加息，一旦開展加息周期，香港業主供樓負擔便一再加重。究竟按揭利息加幾多，業主才會呻苦？不如由財金界業主貼身分享。
晉裕環球投資研究部董事林偉雄於4年前買入北角一單位自住，每月供款1.8萬元，坦言供樓佔入息水平不高，故即使美國宣布加息0.25厘，港銀若跟隨，暫對其影響不大。他於02年首次做業主，曾經歷過04至06年的加息周期，明白加息對業主之苦，「當年我都係供萬幾蚊1個月，入息無依家咁多，當時加息真係有啲壓力，好彩樓價不停升，仲令到我可樓換樓。」
他認為，今輪美國加息不同往日，加息速度亦不及之前快，「就算今次加0.5厘，對我影響唔係太大，供款約加多近千元，但若加息好似之前04年咁，加多2厘，即按息升至4.15厘就真係入肉啦。」
耀才證券市場研究部經理植耀輝於2011年買入西營盤約300萬元的單位，月供少於7,000元，算供得輕鬆。在低息環境下，他寧願手持較多現金作投資，亦不考慮盡快供斷樓債。即使面臨美國加息期，他對加息威脅亦不太擔心，「以現時嘅經濟環境，美國一定加得好慢，下年最多都係加3次，每次0.25厘。」
由於供款佔入息比率輕微，故即使美國加息至5厘或以上，植耀輝稱仍「撐得住」，因供款大約變為1.2萬元，壓力不大。「就算每次美息加0.25厘，都要加20次先到5厘，相信短時間內唔會出現。」
中國北方證券副總裁黃嘉俊今年6月買入1,400萬元的丁屋，承做50%按揭，現月供近4萬元。他稱，供了數期就面臨加息，幸預期加幅不大，約供多2,000元。他指，美國現時經濟環境未必允許持續加息，「不停加息的可能性非常低，因美元資產因而被拖低，商品價格仍低迷，想加息都加唔到。」
雖預期美國加息步伐緩慢，惟息口達致某水平都令業主手緊。黃嘉俊指，「如美息加到去3至4厘，相信90%香港人，包括我都大叫救命，但最擔心都係驚無咗份工，唔夠錢供樓，加息加幾多實際影響不大。」
以首期約30萬元買下油麻地一個279萬元的單位，月供9,500元。對於美國即將加息，Cola直言感到擔心，「每加0.25厘就每月供多300元左右，但若按息加到3厘，每月變相加多1,000元就開始有壓力。」
她指，雖買樓前已預計加息後供款情況，惟仍冀不要如上次加息期的步伐一樣快，若按息加至5厘就更擔心，「如按息加到5厘就供多成4,000元，要做多份兼職先能支持生活開支。」
業主Ray年半前於元朗自置物業，當時承做80%按揭，月供1.2萬元。對於加息影響，他稱按息加0.25厘，都只是供多逾300元，暫感覺正面，因美國加息反映經濟轉好，對金融市場有正面影響，若公司生意好，員工花紅都會增加。
惟幾年後Ray或要面對供樓壓力，「太太現懷孕，到時小朋友的醫療及教育開支都增添生活壓力。如美息加多4至5厘，供樓變成月供大約1.9萬元，咁就要慳啲使，旅行去近啲。由於太太有工作，供樓只佔家庭入息約1/7，所以都承擔得到。」
業主Rosatta早於10年前與老公一起買入屯門居屋單位，當年樓價不足100萬元，雖承做90%按揭，也只是月供6,000元。她指，幸當年及早置業，能食正樓價升勢，亦享受多年低息密月期，故即使加息，對她生活影響不大。
「我同先生一齊供樓，月供6,000元與家庭入息水平有距離，供樓負擔佔入息不足20%，所以加幾多息對我哋無咩影響，且依家息口仲係好低，所以會留多啲現金作投資。」
美國維持近7年的零息年代，上一次加息周期已是04年6月，且當時加息步伐算是又快又狠，2年內累計加息17次，共加4.25厘，直至金融海嘯後，美息才下調至0至0.25厘。雖市場普遍認為，今次加息不再是逢議息必加，但假設加息10次，加足2.5厘的話，對置業人士又有幾大影響？
本港按息以最優惠利率(P)為基礎，由於港元與美元掛鈎，故美息上調，港息亦有機會跟隨，一旦美息調升，P亦有調升的可能。
香港現時樓按利率約2至2.15厘，假設按息加至3.15厘，以一個500萬元私宅為例，若做30年及70%按揭，供款會由目前約13,200元，跳升至15,000元；若美國加息10次，每次0.25厘，香港P利率又跟足的話，整個加幅達2.5厘，最後按息則升至4.5至4.65厘，以按息4.65厘計算，則供款會調升至18,000元，足足較目前加了4,800元。
香港樓價高企，近幾年入市的置業人士，動輒要買入樓價600、700萬元的物業，部分人甚至要做足90%按揭。一旦加息，這些供樓人士的負擔尤其沉重。
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