「雙租族」5年買3層樓秘技大公開

2016年05月25日 17:36
東網電視
更多新聞短片

樓價下挫,但今時今日要上車做業主仍然困難,要做「兩層樓」以上的業主就難上加難。不過,在網絡上分享買樓心得而爆紅的Soho就向難度挑戰,於過去5年已買入3個物業,實行「五年抱三」,為將來退休做打算。更甚的是,他加入「雙租族」行列,利用物業的租金收入,補貼自己租住單位的租金及供樓支出,以享受較好居住環境外兼享租金回報。

年屆37歲的Soho於2011年首次上車,之後成為「物業魔術師」,將物業數目1變2,2變3,最終5年間已有3個單位在手。當人人以為他是「有錢仔」或靠父幹做業主,他笑言,自己只是普通打工仔,靠一分一毫慢慢儲蓄,才能榮升「三料業主」。當然亦靠投資有道,在股市賺到現金再投入物業投資中。近年他更成為香港網絡紅人,於討論區為網民解答樓按問題。

●為買樓鑽研按貸及稅務政策
「2003年畢業,對儲錢無咩概念,一出糧就將啲錢畀晒阿媽,使錢就問佢拎。幾年後,發現自己無任何積蓄,阿媽又將我啲錢使晒,因此決定收返啲錢自己儲。」畢業後4年,Soho才正式儲錢,月儲收入一半,金額約7,000元,另投資人民幣定期及月供基金。短短4年後,隨人民幣升值及投資回報,再加上之前的小額人仔定存,他儲了30萬港元及20萬元人民幣,決定買樓上車。

當時他看中位於大圍售價300萬元、實用面積500方呎的單位,決定承做7成按揭置業。「自己儲50萬元再加太太儲50萬元,夾埋100萬元做首期,月供9,000元,成功買咗第一層樓。」達成「上車夢」後,他有更大目標,「買樓投資係終極退休方法,日後要自住一間,放租4至5間先夠應付我同太太嘅退休生活。」

於是,他為投資物業綢繆,研究銀行按揭貸款計劃、稅務政策及借貸優惠,冀用最便宜、低風險方式不停買樓。「2013年,我將自住物業加按60萬元及自資120萬元,用自己名買入第二層樓。到2015年,我再重按第一層樓及加按第二層樓,合共借近60萬元及自資40萬元,用太太名義買入第三個物業。」兩個物業同為約300萬元的細價樓。

又加按又重按看似十分複雜,因此,Soho事前做了不少功課,務求在物業投資路上可借足兼慳盡。例如,他在自住物業把自己除名,買第二個物業時便可節省雙倍印花稅;他又將自住物業出租,另租住其他單位,由於銀行會將部分租金收入作為個人收入,因此加大貸款能力。

●買樓先要計掂數 免淪負資產
提及Soho投身「雙租族」,全因生活需要較大居住空間,但又不想放棄原有物業,因此他決定實行另類「細屋搬大屋」,把自住單位出租,再租住實用面積700方呎單位。「自己租住嘅單位月租2萬元,另外3個單位分別以16,000元、14,000元及8,000元租出,租金收入合共38,000元,足夠支付自住單位約20,000元租金,其餘用來補貼供款。」

他稱,3個單位合共月供19,000元,「以租養租」變相每月僅額外支付1,000元,便可租用較大單位,同時可擁3個物業。「好多人衝破唔到心理關口,認為買樓應要自住,唔可以買咗樓仲租人層樓住。事實上,我買細價樓租金回報達4厘,高過一般大價樓的3厘水平;且細價樓管理費平,租住單位的管理費已等於兩層細價樓管理費,又可享受好啲管理服務。」

對於將物業加按和重按借貸,予人感覺風險太高,Soho認為,進行任何按揭前考慮過風險承受能力,只要夠資金供樓,「計掂條數」則沒有問題。再者,他持有3個物業所承做按揭全為7成或以下,成為負資產一族機會亦減少。

─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─
Soho在幾次買樓的過程中,研究了不同樓宇按揭方案及借貸優惠,並於網上討論區跟網民分享,其網上帖子累積達50萬點擊率,讓他成為網紅。他指出,網民在上車時,通常遇到有3大疑難,而他對這些疑難,就有以下的拆解:

●想置業,但樓價高企,究竟要月入多少才能買樓?
Soho:買300萬元的樓宇,需要45萬元首期及雜費,只要月入2.8萬元就能應付逾萬元的供款。「普通文職當月入約1.3萬元,只要與伴侶一齊每月儲1萬元,唔使4年已儲到首期,到時人工應加咗少少,就夠過壓測。」

●按揭貸款選甚麼計劃最好?
Soho:傳統按揭分三類,包括P按(最優惠利率浮息計劃)、H按(銀行同業拆息浮息計劃)及定息計劃,建議買家考慮ML按(按揭掛鈎高息存款)。他指,ML是銀行讓按揭客戶開立一個高息戶口,當客戶存款入戶口,銀行會給予客戶相等於按揭息率的利息,高息一般限於貸款額的一半。可借盡並將用剩的錢存入ML戶口,戶口內的錢不視為借貸資金,變相無成本多了一筆備用錢,以備不時之需,亦變相減低利息開支。

●想買多一個物業做到「一變二」,銀行會批多少錢?
Soho:買樓前要了解自己可借到多少錢,可簡單記位一條「收入x110」的公式。如買家有一個自住物業,欲買多一個投資,其貸款能力是 (供款年期/30)的開方x每月收入x110。如每月收入為2萬元,供20年,貸款額約180萬元。

─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─
香港樓市日日新鮮,話題多多,想睇晒最update樓市新聞短片,即刻click入 http://bit.ly/1M2kP95

樓市轉勢,癲價時代告終,上車客、換樓客終於迎來入市機會,今年「真的上車了」! http://bit.ly/1zZzAUd