財經評論：下半年多隱憂　樓市風險不絕

香港上半年樓市先跌後穩，但埋單計仍挫近半成，美國加息步伐雖已慢下來，但未來本地住宅供應將會大增，加上英國脫歐，全球經濟肯定再添一重隱憂，內地經濟不振，甚至有資深經濟分析師認為，中國正走向類似1929年的大蕭條，香港經濟難免會受波及，亦必然拖垮樓市。

回顧上半年，周四公布的樓價指數較去年底跌約4.75%，無獨有偶，差餉物業估價署同日公布，5月份私人住宅樓價指數，按月上升0.73%，連升2個月，但是以首5個月計，整體樓價指數仍下跌約3.3%。

近期樓價的確有回穩迹象，但是否已經見底，則是言之尚早。眾所周知，早幾年樓市飆升，與美國量寬導致游資亂竄不無關係，然而，美國既已展開加息周期，再放水走回頭路的機會看來不大。

除了美國因素外，內地經濟疲弱，對香港樓市亦構成負面影響。需知早幾年香港樓市暢旺，中國大媽是推高樓價的一大助力，但隨着中國經濟每下愈況，加上人民幣貶值，削弱購買力，而且香港政府收緊了移民政策，故此南下資金規模已今非昔比。

基本因素中，政府對樓市的取態亦甚為關鍵，一來金管局撤銷逆周期措施只聞樓梯響，印花稅減辣更是遙遙無期。另一方面，政府銳意增加供應。剛公布的七至九月賣地計劃，將推出7幅住宅地招標，涉及單位多達4,760伙，創近10季最多，故未來住宅不愁供應。

近期一手樓市表現較好，個別樓盤更是人頭湧湧，但有一點值得留意，就是現時樓價仍然高企，相信有不少買家是換樓客，買新樓、換舊樓，增添二手市場沽壓，令新盤及二手市形成「你減我又減」的惡性循環。在預期供應大增下，為求搶客及盡快去庫存套現，近期已有發展商提供高成數按揭谷銷情，市場甚至估計下半年會爆發減價戰。

事實上，近年港樓買家，以用家為主，投資客多已抱持觀望態度，換句話說，實力客買少見少，加上近期高成數樓按成風，萬一香港經濟逆轉，失業率上升，當飯碗不保的情況下，賣樓是必然的選擇，到時負資產急增，樓市隨時出現骨牌式下瀉。可見，在環球經濟不景氣下，外向型的香港可說難以獨善其身。香港以自由經濟著稱，當樓價離地，市民置業須考慮本身的的負擔能力，提防樓市急跌的風險。

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