各路投資者撐市 各辟蹊徑炒樓 精采到肉！
20160824
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樓市再度起飛，各方投資者齊齊高調「撐市」。
●「80後」投資者吳龍飛轉攻港島舊樓
買樓買到開班授徒的「80後」投資者吳龍飛，近期轉買港島東舊樓，但單位面積不可太細，花點心思將單位裝修改間隔，租金回報率提升之餘，更有收購概念。「買樓唔怕舊、唔怕低層，反而將缺點化為優點，市場淡靜有更大議價空間。」
他指出，有自住需求任何時候都可以入市，買舊樓勝在管理費平、實用率高，單位空間靈活性高，即使實用面積300餘方呎單位，隨時可間3房，增加租值，個別回報率可達5至6厘；但購買該類物業時，要留意單位平台位置及水渠位，窗戶是否已更換，以免日後滲水，同時觀察天花狀況；而準買家必須親身落區視察，到不同代理行問盤，切忌只在網上搵盤。
吳龍飛開放持有的位於鰂魚涌樓齡逾40年的單位供記者參觀，單位鄰近港鐵站，實用面積580方呎，3房間隔，就現場所見，單位內籠仍算新淨，屬交吉，現租值達1.8萬元；他現場「教路」指，單位裝修後可間5房，加上吊燈、油畫裝飾，就可提升租值及叫價。單位現叫價580萬元放盤，較3年前已升值逾30%。除舊樓住宅，吳氏近日亦物色細價舖位，趁零售業差，壓價執平貨。
●首度接受專訪的中港貨車司機
一名投資物業多年的中港貨車司機，於今年3月在3個鐘內撈底購入牛頭角淘大花園，並指400萬港元買2房單位無得輸。
他一直相信買「磚頭」最保值。2012年以約800萬元連環購入粉嶺花都廣場及碧湖花園共4伙，收租2年全數沽出，單是帳面已賺近650萬元。而他一直只抱著一個投資信念；「400萬元買到2房單位好大路，剛性需求支持下唔會點輸！」
去年初他再度出手，以約760萬元購入新蒲崗譽．港灣收租；今年3月再以393萬元購入淘大花園2房戶，同類現叫價約470萬元；6月再以357萬元人民幣購入福田皇御苑2房戶，現市值已升約12%。上述3項物業涉及辣招稅已近100萬元。
他表示，成交量低迷時就是低位，是入市最好時機，容易傾價，出手要夠快，唔睇樓買連租約盤可再平10萬至20萬元。
如購入淘大花園單位時，由搵盤至簽約僅3小時，被代理形容「好似買菜一樣」。
股市難料、銀行息低、資金沒有出路，就是當年推動他買樓原因。他稱，經常來往中港2地，有助觀察2地基建發展，特別看好鐵路沿線住宅，在內地經濟支持下，看好香港經濟前景，而建築成本、工資持續向上，脫歐後資金湧入中國、香港物業市場，預期樓市會一直向上，未來會繼續在中港兩地增持物業作長線投資之用。
●資深投資者伍冠流再出手
資深投資者伍冠流有逾30多年投資經驗，對凶宅、半契樓及無契樓投資俱有心得，他笑稱：「近年凶宅多人買，樓價難有折讓，已有近4年沒再入市凶宅，並已轉購無契或半契樓市場。」據了解，伍冠流現於市場仍持有至少10多個物業，當中有5至6個為凶宅單位。
對於投資無契或半契樓的心得，他表示，購半契物業後的做法，通常會與另一半業權人商量，考慮沽出持有業權或併購對方業權，或會共同收租或使用物業，但有時亦要打官司解決問題；至於買無契樓，事前可考慮接觸原業主，或額外補償希望對方交出樓契；而該類物業的折讓率難定，要視乎物業質素、位置。
他又指出，如買凶宅的話，買自殺的單位比謀殺好，要揀內籠光猛單位，新買家或租客會住得較安心，亦要留意按揭問題，現時持有凶宅單位，全部都有租客居住，不會心急沽貨，雖然凶宅租值一般比市價低，但亦視乎市況，在旺市時租值可僅低市價10%租出。
對於考慮入市的年青人，伍冠流教路：「年青買樓要量力而為，不要望一步登天，要慢慢細屋換大屋」。在加息機會減低、剛性需求帶動及市場累積購買力開始釋放等因素支持下，他認為樓價將再升，近期物色單位再入市，更指，買50、60年舊樓有收購優勢，較少折讓都會考慮入市。
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