NET在理財：嚴選高成數按揭 輕鬆置業
20161205
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近年政府頻頻加辣同金管局收緊按揭，想透過高成數按揭，買樓借多啲愈來愈困難，現時透過按揭保險、二按同財務公司仍然可以借到高成數按揭，不過就要相當有技巧，「東網」就準備好高成數按揭攻略，務求準買家計掂條數，又能夠盡量減低風險。
第一類：借按揭保險最着數，限制亦最多
買家向銀行申請按揭上限係6成，如果要超過6成，就要額外買按揭保險，成數最高可以達到8成或者9成，成數愈高保費就愈高，以30年按揭計，8成按揭的保費為貸款額2.15%，9成按揭保費為4.35%。
透過按揭保險敍做高成數按揭有兩大好處，就係銀行低按息同可以借埋保費，缺點就係限制多，包括樓價唔可以過600萬港元，仲要係自住，符合銀行供款與入息比率及壓力測試要求。
用家買600萬元或以下物業都可以透過按保借8成按揭，符合嚴格要求，仲可以借足9成，3大條件就係首次置業人士、有固定收入、供款與入息比率不超過45%(壓力測試下不超過55%)。
第二類：一、二按一齊借，只限新盤
近年發展商積極透過提供二按高成數按揭推銷新盤，做法是銀行提供5成至6成一按，由發展商旗下或合作的機構提供額外4成至5成按揭，普遍整體可以達8成。
透過發展商與銀行合作提供的高成數按揭，好處是整體按揭利率應低於財務公司，一按部分亦可爭取市場上最低的銀行按息，低至H加1.35厘，二按部分，普遍為首2至3年約P減2厘，其後P或以上，而整筆二按已獲得銀行同意，甚至部分樓盤可以享受初期的免供優惠。
由於買家的一按部分由銀行提供，所以慳首期以外，買家仍要符合銀行供款與入息比率及壓力測試要求。
然而，有關做法只限新盤，若購買二手物業的買家想獲得銀行同意，一併在市場借取二按，則相當困難，提醒大家，切勿未獲得銀行同意，私下向其他機構借取二按，否則一旦銀行抽樣查冊時發現，將加息甚至要求提早償還按揭！
第三類：財務公司做一按，要揀有規模
樓市盤源少，買家想趁早入市，若首期及收入均未符合銀行要求，不少會向財務公司申請一按，好處是批核及提取貸款較快，成數高達7成至9成，而且無收入限制，新盤及二手物業均適用。
現時市場上持有放債人牌照的財務公司超過1,800家，質素及利率參差，如果準業主向財務公司敍做按揭，要額外留意文件及條款，例如不應扣起貸款作額外手續費等。
話你知，財務公司實力不同影響其資金成本，所以向具規模的財務公司敍做一按，按揭利率亦往往較低，若財務公司建議僅提供低成數一按，額外安排二按甚至三按，則要額外小心，反映該財務公司可能實力不足之餘，整體按揭利率亦相對複雜及高很多，可免則免。
雖然財務公司提供的按揭成數又高，方案亦靈活，惟利率一般較高，準買家決定提取貸款時，仍要緊記審慎計算自己還款能力及風險。
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