置有心得：銀行按揭現金回贈怎計算？
20170210
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利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣
大部分銀行提供的按揭計劃都設有現金回贈，對於銀行所提供的「現金回贈」金管局於2005年曾發出以下指引：「若現金回贈超過住宅按揭貸款額的1%，在計算LTV時，則須將整筆回贈包括在貸款額內(參看例子一)；若現金回贈並不超過住宅按揭貸款額的1%，則毋須將該筆回贈包括在貸款額內(參看例子二)。」
近期市面不斷出現高於1%的回贈計劃，傳聞有些甚至高達1.6%，為何金管局沒有任何反應呢？
其實這些高於1%的回贈並不是額外給予客人，銀行會將所有回贈金額計入客人的貸款額中，完全跟足指引，不過筆者發現很多客人對於現金回贈的計算有點混亂，現在舉兩個例子加以說明：
例子一：銀行提供現金回贈1.5%，如樓價1,000萬元，在金管局規定下最高按揭成數為5成，即按揭貸款額為500萬元，現金回贈即7.5萬元，不過銀行會先將整筆現金回贈於貸款額中扣減，故此在成交時銀行實際借出492.5萬元。當完成交易後，銀行會再將7.5萬元回贈給予客人，換言之客人實際在銀行取得500萬元，不過總貸款相對減少了；
例子二：銀行提供現金回贈1%，如樓價1,000萬元，在金管局規定下最高按揭成數為5成，即按揭貸款額為500萬元，現金回贈即5萬元，銀行便會於成交時借足500萬元，當完成交易後，銀行會再將5萬元回贈給予客人，即客人實際在銀行取得505萬元。
另外，高成數按揭的現金回贈計法亦有所不同，但凡高於6成按揭的申請，其現金回贈只可以樓價6成來計算，而並非一般以貸款額計算，如400萬元9成按揭所得的現金回贈只可以樓價6成，即240萬的1%，而並非貸款額360萬元的1%計算。
利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣
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