湯文亮：若租金不回升 樓價勢向下調
20170212
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紀惠集團行政總裁湯文亮
紀惠集團行政總裁湯文亮撰文認為，如果租金不及時回升，樓價會向下作出合理調整。全文如下：
一般人認為加息會令樓價下跌，我認為不一定，如果租金同時間提升，令回報提高，加息就唔會令樓價下跌，不過在現實生活，香港住宅樓宇除了那些被壟斷劏房之外，各類型租金均呈現明顯下跌迹象，就算樓價保持平穩，回報亦被拖低，理論上樓價應該下跌，但現在反其道而行，在回報下跌之際，樓價反而上升，這是個不合理現象，如果租金不及時回升，在各項有能力影響樓價的因素不變之下，始終會向現實低頭，即是會向下作出合理調整。
當供應增加，將會驅使租金進一步下跌，收入減少，利息上升，則直接增加成本，兩個因素均會令回報下跌，除非有一些未能預知的利好因素，否則一般分析員都會肯定樓市將進入下跌軌道，這是鐡一般的道理，現在仍然說樓價將會上升3、4成的人，除非他們有一些特殊見解，否則就算樓價真的上升，那些人只不過是估中，而不是靠分析得來的結果。
有人不同意我的見解，他們認為現在是正回報，買樓之後可以日日賺，比起以往負回報，買樓之後要日日蝕顯得非常不合理，樓價上升只不過是將回報合理化，但千祈唔好忘記，所謂日日賺，是全靠一個不合理的低息環境所做成，這個低息環境正在合理化，現在的日日賺，很快就會變成冇得賺，稍後就會變成日日蝕，如果到那時候才確認樓市下跌，就已經太遲，過去樓價急升就是因為利息下跌，租金沒有下跌，做成回報上升後得出的結果，未來情況將與以往相反，當利息上升，租金不會跟隨上升，做成回報下跌，樓價亦會跟隨下跌，假使樓價沒有下跌，只不過是暫時性。所以現在分析樓市，可以以租金為主，利息為輔，在租金穩定情況下，利息升跌，影響物業回報，樓價會因為回報升跌而作出合理調整。
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