日本買樓收租圓業主夢 低水靚盤比香港多

2017年05月18日 00:01
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東日日本物業顧問早前舉行的展銷會,反應熱烈。

金管局上周又「加辣」!港人買樓投資難上加難,趁日圓匯率低水之際,不少香港投資者透過轉戰日本核心地區物業買賣,成功重燃買樓收租夢。近年日本樓市尤其是東京升幅最為明顯,因東京、大阪等大城市的人口不跌反升,住宅需求變得有增無減。加上現時日本住宅樓價入場門檻,仍遠低香港,淨租金回報更不遜色於香港,因此,精明港人買日本樓投資的趨勢,正不斷升溫。

●東京大阪買樓看重Location
日本國內生產總值(GDP)連續多季維持擴張,加上2020年東京奧運正式進入黃金倒數期,日本已就此推算相關經濟效益,或高達32萬億日圓。同時,日本央行繼續推行量化寬鬆貨幣政策,連帶境外資金亦逐步流入房地產市場,為日本樓市帶來支持。東日日本物業顧問集團銷售經理麥靜雯(Ivone)揚言,東京的23區及大阪均屬港人穩陣保值之選,因物業位置(Location)是置物投資穩賺升值的不二定律。

●東京三大核心淨回報率3.5%
東京作為日本首都兼重要商業區,有三大核心地區,包括港區、千代田區、中央區,各區特色不同。以港區為例,當中具地區代表性的六本木,集中高級商廈及六星級酒店等,尤如香港半山。三大核心地區地價旗鼓相當,淨回報率約3至3.5%,過往當地物業升值走勢最為凌厲。澀谷及新宿同樣是發展成熟的地區,人流密集,成為不少日本名人的置業心水;池袋及中野等則為旅客必去的旅遊區,附近物業地價比新宿略低。

●民生區租客長情 品川潛力獲推薦
Ivone表示,東京三大個核心地區的主要租客,多為日本企業老闆或跨國企業進駐日本的行政人員,租客質素較高。不過,民生區亦有租務市場,如世田谷區及杉並區。世田谷區出名多大學,輕易捕捉外省大學生的住宿需要,即使他們投身社會後,亦大有機會繼續承租。

她個人就推薦品川區,看好其物業的升值潛力。原來品川車站正進行改建,未來將化身中央新幹線的出發站,中央新幹線將成為連結日本關東與關西地區的未來交通命脈,屆時東京往返名古屋只需40分鐘。因此,品川區買樓的優勢,待新幹線落成就能坐享其成,業主自然「有水位食!」

●大阪新樓盤呎價7464港元
大阪同樣是港人熱門的投資地點,因生活配套方便齊全,加上觀光景點眾多,長短期出租回報吸引,業主自用皆宜。大阪市的環狀中心地帶,早已成為置業投資者的天堂,盡享交通網絡發達之利,但新樓入場費卻在香港居屋之下。

位於日本大阪市的BRANZ TOWER WELLITH第2期項目,鄰近地鐵站,僅1分鐘步程直達長堀橋站,7分鐘達心齋橋站。該項目樓高36層,將於年底落成,其中1房單位面積433方呎,售價由4,800萬日圓起,折合約326萬港元,每戶均擁觀景露台。大堂擁6.5米特高樓底,提供禮賓服務,24小時智能保安監測系統,買家更可享永久業權。

●首選開放式單位 近鐵路站獲追捧
投資者打算在日本置業,揀好地區範圍後,面對日本市區如紅海般的一、二手樓,港人又如何落手揀選值得投資的物業類型?閱盤無數的Ivone就大方分享其秘訣,首要是嚴選開放式單位,面積約180方呎至250方呎。她坦言:「今時今日東京、大阪,仍有不少單身打工仔」,由於日本各地年輕人爭相在東京等大城市謀生,憑藉這股投身大城市的社會熱潮,細單位住屋需求仍會繼往開來。港人傳統睇樓三大元素包括層數、方向及樓齡,在日本並不適用。

其次,與鐵路站距離5至10分鐘步程的出租盤,尤其轉乘1次便直達核心鐵路線的單位,亦會無往而不利。今年東京的二子玉川站附近有全新現樓來港推售,該樓盤與澀谷站僅相距數個站,最低入場價折合約220萬港元起,開放式戶型約250方呎,附設保證租金回報,屬日本熱賣新盤,可售單位餘下不多。

近年日本政府放寬訪日的旅遊簽證,海外遊客湧現,加上日本人境內亦盛行假日遊,民宿生意早已吸引海外投資者沾手。據Ivone分享所講,海外業主普遍交由民宿管理公司代為經營民宿,以分紅方式支付管理費,淨回報率高達9%。因此,有興趣的港人不妨趁早物色日本渡假勝地的低水靚盤。

●沖繩洋房盤260萬港元起
日本住宅樓房不但選擇多,豐儉由人,更勝在比居高不下的香港樓價低,洋房新盤只需約260萬港元起。位於沖繩石垣島的洋房新盤Ishigakijima Miyatori Town,共提供44幢獨立屋,已有獨立屋現樓推售,室內面積約770方呎,連內園可停泊兩部座駕,售價折合約260萬港元左右。

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若想把握買日本樓收租機會,留意今周六至日(20至21日)東日日本物業顧問即將舉行的展銷會,下午11時開始至晚上7時,有大量全新及二手物業資料介紹。兩日展銷會的下午3時更有投資講座,提醒投資者日本如何選「宅」拆解民宿秘笈,展銷會地點在尖沙咀馬可孛羅香港酒店6樓翡翠廳,屆時日本物業的投資走向及新亮點,將逐一披露。