理財Campus：冇固定收入 上車按揭要識計
20170726
東網電視
更多新聞短片
樓價癲升下，就算你薪高糧準，上車亦有難度，更何況保險經紀或全職Youtuber等屬非固定收入人士，上車條件就更加多。然而，只要計算好投資成本及風險，上車其實指日可待。
地產經紀、保險經紀、的士或Uber司機，甚至Youtuber等歸納為非固定收入之人士，申請物業按揭貸款門檻會更高。中原按揭經紀董事總經理王美鳳稱，非固定受薪的首次置業人士，就算連同按保，只可做最高8成按揭。假設你購買350萬港元的物業，首期需繳70萬元，已較固定受薪人士多1倍，還未計其他基本開支，包括78,750元印花稅、數千元樓宇買賣律師費及1%代理佣金(新盤不用)等。
事實上，固定收入的首置人士購買400萬元以下可申請9成按揭(連同按保);400萬元以上至450萬元以下，則按揭成數為8至9成，貸款上限為360萬元;450萬以上劃一最高按揭成數為8成。但非固定入息人士的最高按揭成數劃一為8成。
此外，不管樓按申請人有沒有固定收入，銀行都會審查其信貸紀錄，而申請人亦需通過壓力測試。據經絡按揭資料，在現時的按揭利率下，每月總供款佔入息比率不逾5成，若申請9成按揭保險，則相關比率不逾45%。另要符合壓力測試要求，現行壓測以P按2.15%加3厘即5.15%利息計算，每月入息比率不逾6成。
購置350萬元的物業，貸款額280萬元，假設銀行提供物業貸款之按揭息率為H+1.37%，H(香港銀行同業拆息HIBOR)為0.44%，實質供款利率為1.81%，還款年期為25年，每月供款為11,829元(連同按保保費)。那麼，申請人月入就不能少於28,244元。
供樓壓力來自每月定期供款，而非更高按揭息率。按計劃執行董事王永偉稱，過去銀行或會提供更優惠按揭息率給公務員或專業人士，但現時不論從事哪個工種，有否享固定收入，只要銀行接受你的樓按申請，你都享劃一按揭息率。他續說，唯一例外，是你沒有良好信貸紀錄，例如你曾申請破產或債務重組等，按揭息率就有機會被調高。
若新做按揭，申請人需提供物業買賣合約、香港身分證副本、住址證明及工作及入息證明，包括最近年度之薪俸稅單、最近3個月薪金入帳銀行紀錄、最近3個月之糧單、現職證明如僱主證明書或咭片等。如屬非固定收入人士，一般須6個月薪金證明。
銀行對各個非固定收入行業的平均月入會有初步了解，例如會假設的士司機平均月入為1萬至2萬元。在審批樓按時，便會比較申請人之過去3至6個月的平均月入與行業月入水平，再作合理薪酬及供款能力評估。王美鳳稱，例如的士司機可提供租車紀錄及的士職業牌，地盤炒散可提供判頭給予的工作單據。
地產經紀能向銀行提供地產牌照、稅單及糧單證明在職身份，但其浮動收入依然令申請人傷頭腦。惟一般年資較長或高薪地產經紀，銀行或假設其工作能力愈高，償還貸款能力愈高，獲批成數亦會提高。
地產從業員的樓按審批程序一般會較其他工種繁複，地產業對樓市升跌尤其敏感，所以市道差時，例如在金融海嘯或沙士期間，樓市吹淡風，銀行都不願向他們批出貸款。相反，保險業就少有好淡市，市場對保險產品需求平穩，所以保險從業員收入不會太受外來因素影響。
─ ─ ─ ─ ─ ─
●評估風險 勿忽視負擔能力
非固定收入人士上車，更要評估風險。王美鳳指，因收入浮動令每月定期供款感吃力，同時面對加息等風險，供款額隨時遞增，故需計算好供款佔入息比率及個人負擔能力，才決定入市。她建議，預留相等於6至9個月供款額為備用資金傍身。
收入不穩定的置業人士如何提高個人獲批按揭的勝算？王美鳳稱，非固定收入人士要養成每月入數習慣，因銀行會接納出糧戶口入數紀錄作收入證明。所以申請人宜保留3至6個月紀錄，有助申請按揭。
另外，租金、股息可計入個人收入，可增加獲批按揭成數。若供款佔入息比率仍偏高，或找有固定收入的直系親屬做擔保人。
─ ─ ─ ─ ─ ─
●自由人點睇：僅能做8成按揭 暫延買樓步伐
兼職模特兒的自由工作者楊靜文(Monkey)平均月入逾2萬元，年初曾定下3年內儲夠首期買樓目標，但其後得悉非固定收入人士僅能做8成按揭，需繳兩成首期，令她卻步。她說，「好難儲夠兩成首期，都係等結婚之後，同老公一齊上車，應該會做到9成按揭。同埋一齊供，就唔使咁吃力喇！」她暫時會努力儲錢投資將錢滾大。
－－－－－－
東網已全面支援360影片及相片，讓你全方位睇盡新聞大事，恍如置身現場，立即登入東網360專頁：http://on.cc/360vr/
「東網Money18」全新功能「貼市貼士」，助你掌握投資先機