溫天納：金九銀十旺季　樓市能否如願？

資深投資銀行家暨中國人民大學講座教授溫天納在東方產經「納論滬港」專欄表示，每年9月及10月，都是內地房地產銷售的旺季，秋高氣爽內地居民消費意願也大幅提升。然而，今年的「金九銀十」能否打響？會否變為「銅九鐵十」？

參考內地數據，內地8月份一線城市樓市的房價、成交量均延續過去數月的降溫趨勢。隨着9月中已至，不少購房者開始關注一線城市房價能否重回上升的軌道。筆者認識的朋友都認為，樓市重回熱炒的機會不大，惟在房地產價格維持平穩的情况下，成交量或略為回暖。

筆者先回顧8月份內地市場的表現，一線城市房價持續降溫。參考不同數據，除了上海新建商品房均價環比7月略為上升之外，北京、廣州、深圳三個一線城市的新房均價都出現了不同程度的跌幅。當中，北京新房價格環比跌幅更遠超一成。

在內地二手樓市方面，參考國家統計局發布的相關70城市數據，北京二手房價在5至7月連續三個月的跌幅領前。去到8月份，北京二手房地產的平均價格則出現輕微回升，而上海、廣州、深圳的二手房平均價較七月份原則上持平。

內地樓市降溫，某程度上亦導致成交量低迷。縱觀8月數據，全國主要城市成交低沉，一線城市供應縮减、推新盤的數量明顯减少，而且內地居民入市的熱情不高。以北京及上海為例，8月北京二手樓市成交量已經持續三個月低於一萬間，市場低迷。

再深入觀察，北京新建商品房共簽約1,786套，較一年前同月的4,052套的成交套數下跌近六成。在上海方面，8月上海新樓成交面積約為46萬平方米，環比减少超過三成，而二手樓市成交面積866萬平方米，同比下跌超過六成，為近四年同期成交面積的新低。

無可否認，7月及8月是內地樓市傳統淡季，加上一系列調控政策影響持續加壓，內地一線城市出現了價量齊跌的情况。既然樓市價格下滑、投資投機需求被壓抑，目前是內地居民入市的良機嗎？北京樓市價格的確是下調了，選擇空間亦多了，可是，現在內地居民看樓的熱情也大减，變得愈來愈挑剔，除了比較價格外、還要比較樓層及社區環境等等，不少更是抱着房價有可能再跌的心態，故此寧願再等一等。

筆者參考內地8月份購房者信心指數，環比終於出現回升，更是連降三個月後的首次反彈。當中，有超過六成的購房者認為短期內樓市價格穩定，並需要在「金九銀十」搶貨，願意花時間精挑細選。始終，購房需要面臨的信貸和各種隱藏成本壓力不輕。購房意願較低主要是需要考慮信貸問題，目前內地很多城市提高了首付比例，負面影響比加按揭利息更為大。此外，內地居民亦需要考慮隱形成本，不少熱點城市均需要購房人士付出額外費用。

進入九9月中，亦有內地居民擔心一線城市的房價會否在「金九銀十」回升。筆者認為機會不太大，觀察過去八個月的全國樓市數據，一線城市和二線熱點城市的房價增長速度已受控制，非理性投機被壓抑。樓市調控政策在近期亦絕不會放鬆，此外，人民銀行一直堅持抑制泡沫、防範風險的政策，樓市重燃火熱的機會並不存在。

不過，樓市回歸理性，筆者估計實質需求將回穩，市場成交量有上升可能。觀察近期內地大開發商的推盤量速度及規劃，9月份內地一線城市將出現大量新盤供應，故此成交量回暖，亦會是一個「金九銀十」的現象。

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