【上車大搜尋】400萬買兩房 邊區仲有貨？
20180105
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細價樓升勢停不了，不少被視為上車熱點的新界指標大型屋苑，400萬元或以下細價盤紛紛在市場絕迹。不過，放眼一些二線上車屋苑，四球內的兩房單位仍有得揀，住得舒適之餘，部分更可借足九成按保，首期40萬元內可圓上車夢。
樓價持續高企，連車位成交價都要幾百萬元的年代，上車置業可以說是難過登天，尤其是位處鐵路沿線的市區新進屋苑，現時兩房單位樓價「閒閒哋」都要七、八百萬元，遠遠高過可以承做八成按保的樓價600萬元封頂位。上車一族面對首期不足，人工又遠遠追不上樓價升幅，只能「望樓興嘆」。若然以為新界區偏離市區，樓價可以實惠一點？奈何近年細價樓掀起搶盤潮，樓價愈來愈「離地」。
傳統上車指標屋苑，例如沙田第一城、荃灣中心、沙田河畔花園、天水圍嘉湖山莊、屯門時代廣場等已不再「價細」，放盤已經衝破四球以上，部分實用呎價更加貴過太古城，可見傳統上400萬元樓價被定義為上車盤的分界線已愈來愈模糊。
不過，有心入市的無殼一族其實不用灰心，放眼洪水橋、荃景圍及港鐵兆康站的二線上車盤，仍然不乏四球內的兩房放盤，住得「鬆動」之餘，居住環境不比大型指標屋苑失禮。
更重要的是，合資格人士可以借足樓價九成按保，即是付樓價的一成首期就可以做業主，迎合首期「掹掹緊」的上車客。
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●元朗：翠珊園呎價九千有找
四球內Budget又未必一定要住劏房單位，若不介意住得遠一點，大可諗諗洪水橋老牌屋苑翠珊園，新近有放盤減價，一個兩房連天台的居所四球有找，至啱喜歡住所有戶外空間的上車客。
洪水橋偏離元朗市中心，交通、消閒及購物方面難比得上鐵路沿線上車盤，惟勝在樓價「平易近人」，現時入門盤新近成交實用呎價九千元有找，較元朗市中心一帶上車盤實用呎價已衝上「五位數」平一大截。
這帶住宅最大特色是多數採中低密度設計，加上周邊綠化地帶多，居住環境幽靜。其中，翠珊園樓齡已有28年，為五層高的小型屋苑，外貌「見得人」，加上鄰近輕鐵洪水橋站及青山公路洪水橋段，住戶往港鐵元朗站及元朗市中心尚算方便。
不過，物業最大缺點是沒有升降機，雖然最高只有五樓，但住戶上落難免考腳骨力，是物業長期落後大市的原因，尤其高層單位較難出貨，故不時有減價盤。
中原陳逸承表示，現時翠珊園入門盤正是頂層單位，實用面積452方呎，連400餘方呎天台，居住空間十足，業主原叫價420萬元，因趕換樓，新近減至398萬元，實用呎價8,800餘元。
事實上，隨着政府未來重點發展洪水橋成新一代新市鎮，加上西鐵有望貫通，近年樓價升勢不容小覷，以翠珊園為例，2016年底有頂層連天台單位以僅309萬元售出，相比起現時叫價挑戰新高的同類入門盤，一年間樓價升幅近三成，見證區內樓價升浪。
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●屯門：居屋兆康苑嗌395萬
如果想住得便利，「平平哋」可揀老牌居屋兆康苑，是香港少數建於港鐵站旁的居屋屋苑，比附近的指標私人屋苑叠茵庭更「食正」鐵路優勢，現時入門盤仍然四球有找。
八十年代落成的兆康苑，規模宏大，由20座外牆呈啡紅色的大廈組成，提供4,676伙，是區內大型居屋屋苑。屋苑最大賣點是建於港鐵及輕鐵兆康站旁邊，是離站口最近的屋苑，住戶一出閘步行兩三分鐘即可返家，故即使物業已屆「老牌」行列，內外老化，但長期有用家捧場。
兆康苑是屯門最早期興建的居屋，設計曾獲香港建築師學會銀牌獎，尤其是內園採庭園式設計，設有亭台樓閣、水池及栽種大量植物，別具特色。另外，屋苑自設商場，各式商舖、食肆齊備，生活方便就腳。
兆康苑的兩房戶比不少私樓還要大，實用面積普遍400餘方呎，開則四正，廳大房大，加上不設窗台，可謂用盡室內空間，迎合小家庭需要。
屋苑補地價普遍介乎20至30%，但大部分單位已補地價，買賣偏向自由市場，近月部分成交實用呎價9,000元有找，平過屯門市中心呎價動輒過萬元的上車盤多多聲。
祥益古文彬指，兆康苑在新一年即錄自由市場成交，K座一個低層兩房戶，實用面積483方呎，近日以415.8萬元獲區外客承接。
他續說，去年初屋苑約七成兩房單位叫價在四球內，即使是高層優質戶也有得揀，隨着細價樓價格續升，現時叫價在四球內放盤「一個起、兩個止」，入門盤為低層戶，實用面積438方呎，自由市場叫價395萬元。
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●荃灣：荃德花園叫價385萬平絕
荃景圍是荃灣傳統上車熱門地，惟近年這帶的上車盤愈來愈不「價細」，400萬元內Budget想進駐荃景圍，現時只能放眼規模較細的荃德花園，入場費385萬元，平絕荃灣上車盤。
相比起荃景圍大型屋苑荃灣中心、荃威花園及荃景花園，落成31年的荃德花園規模較細，只有五座物業，主攻細單位，實用面積二、三百方呎，加上整體保養尚算得宜，並設有游泳池及網球場等簡單設施，迎合小家庭。
屋苑靠近山邊而建，雖然偏離荃灣市中心，位置吊腳，卻換來寧靜的居住環境。比較荃灣中心、荃威花園等地勢較高屋苑，荃德花園最大優勢是鄰近青山公路荃灣段，住戶行兩步即有巴士及小巴站往來各區，對外交通更多選擇，彌補遠離港鐵荃灣站的不足。
屋苑離這帶人氣最旺的購物熱點愉景新城商場不遠，近年商場更「升呢」，引入不少特色食肆及連鎖店舖，購物及消閒隨心所欲。
美聯鍾家豪指，以非事故單位計，現時荃德花園是荃灣唯一放盤價平過四球的上車盤，400萬元內放盤約五個，最平為一個實用面積306方呎細兩房戶，叫價385萬元，平絕荃灣上車盤，較港鐵荃灣站旁上車盤入門價480萬元平一截。
他續說，荃景圍上車屋苑偏離荃灣市中心，居民出入港鐵站須靠小巴或巴士接駁，樓價落後同區新進屋苑，惟近年細價樓愈搶愈癲，區內名氣最大的上車指標荃灣中心，即使單位「的骰」，放盤價亦已衝破四球，現時只餘兩至三個事故單位放盤價低過400萬元。
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