理財Campus：上海姑娘講價叻 4年炒出13單位
20180220
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蔣一洪靠一張鐵嘴及議價技巧，成功於4年間購得13個物業。
80後上海姑娘蔣一洪(Lucy)早年成功上車，秘密武器是一張鐵嘴，說服業主減價60萬元。單位翌年升價90萬元，她毅然沽出，並將整筆資金投資於泰國及馬來西亞物業，短短四年間，手上物業由1個變成13個，成就個人的物業小王國。
現為投資班導師的Lucy來自上海，2005年因考獲獎學金，來港入讀城市大學，畢業後在港落地生根。數年前，在機緣巧合下，她認識到一位來自馬來西亞的投資導師，更跟隨他到當地學習物業投資技巧。該投資導師教曉她議價技巧，最後Lucy於2012年購入黃大仙新麗花園一個單位。
該單位當時市價330萬元，她則壓價至270萬元入市，同時向銀行敍做七成按揭，又以按揭保險向銀行再額外多借兩成，所以首期連同雜費只需30萬元。然而，Lucy上車時亦非一帆風順，「我來港超過7年都未有領取永久性居民身份證，但得知非香港永久性居民買入物業須付15%買家印花稅(BSD)，便在簽約前一天趕到入境處換領證件，最後就用『行街紙』簽約，豁免約40萬元稅項。」
翌年，她見單位市值升至360萬元便沽出，未計手續費，帳賺90萬元。如今Lucy手上共有13個物業，包括位於西貢清水灣的自住村屋，面積700方呎，另外兩個是位於港島區的收租物業，其餘10個物業全數位於泰國及馬來西亞，租金回報平均10厘，主攻當地租客。
她又指：「我們不可用香港人的生活習慣套在外國人身上，如泰國人不強求住近架空鐵路BTS站或地鐵站附近沿線。市面上有許多樓盤廣告，所宣傳的單位價錢貴之餘，租金回報亦僅5厘，更未必找到租客。」
Lucy通常會投資遠離地鐵的樓盤，如清邁等地區的物業，原因是單位價錢僅20萬、30萬港元，更不用擔心沒有租客。至於揀選馬來西亞物業時，她不會考慮位處市中心的，因揀選入住中心區的大多是外國人，難以長租。她近來研究新加坡工廈，因當地按揭最多可借八成，還款期最長為30年，更重要的是利息低至1.4%。
事實上，近年不少香港投資者對內地房地產有興趣，惟Lucy不看好，認定投資風險高。她稱，內地政策經常改變，不同省市的房策均不同，令人無所適從，個人亦不考慮投資內地物業。
她分享物業投資心得，「許多年輕人埋怨香港樓價高，不願置業，寧可把資金用於旅遊及娛樂。坊間仍有二、三百萬元的物業，不妨買入等升值。」她續指，現時個人會將每月收入的45%用作日常開支、35%用來投資、5%用作學習、5%作慈善捐款，餘下5%用作長線儲蓄、5%則用於娛樂。
「香港人既聰明又勤力，但生活質素低，住屋環境狹少，天天板着臉。」就是因為這個契機，令她決定在港開班授徒，傳授物業投資技巧，冀更多人可以開心地上車。
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●曼谷盤回報七厘 兩房值博
近年投資東南亞樓盤成大趨勢，曼谷買樓123行政總裁周騫(Harry)指，泰國曼谷物業的租金回報由五至七厘。當地最具升值力的區域有三個：新CBD Rama 9(新林馬9)、Bangna(挽那)及Lat Phrao(叻拋利)地區。
當中新CBD Rama 9屬新中央商貿區，料大型購物商場及辦公室會進駐；Bangna則於2020年有地鐵線通車；Lat Phrao是舊商業區，有不少傳統物流中心，中泰鐵路站亦建於此，故投資潛力大。
Harry指，四年前買入當地樓花，至今升值近五成，租金回報由第一年五厘升至翌年逾七厘，他料在泰國人均收入及經濟向好的情況下，曼谷租金上升速度會更快。如想投資當地物業，可分幾種類別，分別為約250方呎的開放式單位，約350方呎的一房單位，約400方呎的加大一房單位，及約600方呎的兩房兩廁單位。
他續指，港人愛投資一房及開放式單位，除考慮投資成本外，亦可吸引上班族、大學交流生及教授等租用。他又稱，資金充裕可考慮投資兩房戶，現時兩房單位不足整體新項目的一成，料兩年後當居民收入增加，有能力入住較大單位的租戶會增多。
他提醒於曼谷置業，要考慮發展商有否提供租務管理。另外，不宜期望收回單位後一、兩個月內可將單位出租，因社區需時消化，通常發展商亦會於新盤落成後舉辦一些宣傳活動，如音樂會、新盤開放日等，料半年左右才有租客。最後，若未來想將樓宇出售，須注意地產經紀佣金為3%，較香港昂貴。
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