置熱話題：專家醒你買樓5大貼士！
20180223
東網電視
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置業乃人生大事，如果無殼族打算狗年榮升業主，入市置業前就要做足功課。今期《置熱話題》有專家就上車初哥買樓「5大範疇」畀出5大貼士，絕對可以減低「中伏」失預算的機會。
美聯物業住宅部行政總裁布少明補充，年輕人若有意置業，今年需留意息口走勢，入市前要清楚自己的財務承受能力。供樓並非一兩年間的事，年期最少逾10至20年，最重要是量力而為。
高力國際亞洲區估價及咨詢服務部副常務董事張翹楚亦指，樓價現已不算便宜，加上按息趨升，投資回報難免愈來愈小。他教路，上車客宜以實用呎價作衡量心儀單位是否抵買的指標，尤其與附近地皮的地價比較，從而減低買貴樓的機會。
1.置業流程 傾好價簽臨約 畀5%細訂
●訂金宜交律師樓託管
布少明指，置業者若在二手市場選定心水單位，並跟業主傾好價及完成交易日期等條款後，雙方須簽署臨時買賣合約，買方付俗稱「細訂」的臨時訂金，一般為樓價3至5%不等。最穩陣交收做法是訂金由律師樓託管，以免賣方收訂後失蹤。
他提醒買家，細價盤近年升勢急，未必個個業主願意簽「必買必賣」條款，若要減低業主悔約機會，買方不妨將「細訂」加碼至樓價5%，增加賣方撻訂的成本。另外，地產代理有責任在達成樓宇買賣協議前為買方查冊，保障買家購買前可充分掌握單位有否僭建及欠債等隱藏問題。
當買家簽署臨時買賣合約(臨約)後，可用臨約副本向銀行正式申請按揭貸款。買賣雙方各自委任代表律師草擬正式買賣合約，交齊料審核無誤後就正式合約達成協議。
買賣雙方通常在簽署臨約後14日內簽署正式買賣合約，買方透過律師繳付印花稅及加付「大訂」，而「細訂」加「大訂」普遍相等於樓價10%。簽署正式買賣合約後買方律師安排打釐印及送交土地註冊處登記。
●簽署樓契前先驗樓
建議簽署樓契前買方最後驗樓，以確保內籠符合交吉要求，如單位連同傢俬、電器出售，謹記在買賣合約內要列明。
通常成交期訂於簽署正式買賣合約後1至2個月內完成，買方簽樓契及繳付樓價餘款後，賣方正式交匙，買家宜收匙後隨即更換門鎖，減低保安風險。
2.上車盤尋寶 多睇樓格價 落決定要快
●可放眼舊樓博升值
張翹楚說，如心儀屋苑式的物業，不妨做定功課，多看不同類型單位，增加對物業的認識，一旦遇到筍盤可即時出票落訂，增加買平盤的機會。
現時大多400萬至500萬元細價盤位於屯門及天水圍一帶，若不介意居所細及舊一點，不妨在舊區如北角、灣仔的舊樓「尋寶」，或瞄準一些未來升值潛力較高的基建沿線區域，如港鐵沙中線沿線的沙田、大圍及土瓜灣，若覓得實用呎價相對低水的上車盤，將來換樓會較容易。
3.開支預算 首期金額視乎按揭成數
在芸芸置業開支中，最大筆當然是首期，要留意首期支出的多寡，很多時視乎按揭成數及銀行估價，尤其申請高成數按揭計劃門檻較高，一旦不獲批核，首期支出隨時大增，故要預留較多資金作不時之需。
●計清楚印花稅及雜費
上車初哥普遍屬首次置業的香港永久居民，毋須繳付2016年底實施的劃一樓價15%的印花稅，但隨着細價樓愈來愈不「價細」，即使依照舊制付稅款一樣不菲。
以現時普遍上車盤樓價介乎400萬至600萬元計，樓價400萬元物業稅率2.25%，即9萬元；樓價逾400萬至442.857萬元，稅款為9萬元加逾400萬元款額的10%。至於超過442.857至600萬元的樓盤，稅款為樓價的3%，以樓價600萬元為例，須付印花稅18萬元。
另外，律師費、經紀佣金及裝修費等支出都要計算清楚。坊間有許多地產相關網頁都有不少置業計算機可供參考，入市前宜先計數。
4.單位估價 樓市癲升 銀行或估唔足
銀行估價是買樓過程中不容忽視的一環，特別是近年樓價急升，估價追不到樓價情況時有發生。
利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣認為，銀行處理物業估價是參考過去成交，當樓市升勢太急，若破頂成交未能及時反映，便會出現估價不足，換言之銀行批出較低的按揭金額，買家要付更多首期，財力不足的有機會上不到會而要撻訂收場。她建議買家於置業前預備較充裕的資金作首期。
●網上估價僅供參考
網上銀行估價已相當普及，究竟網上估價準唔準？黃認為，網上銀行估價一般只作初步評估參考，宜向資深估價員提供多些資訊，如單位的獨有賣點，以便批出更貼市的估價。
近年上車門檻高，申請高成數按揭成趨勢，惟黃提醒置業者，高成數按揭的估價較一般按揭保守，銀行與香港按揭證券有限公司(HKMC)會先後為該物業進行估價，兩者間以低者為準或取當中的平均數，置業者要多加留意。
5.物業按揭 想借錢須通過壓力測試
大多數置業者都會向銀行申請按揭貸款，想較容易過關，就要熟悉金管局就物業按揭向銀行發出的指引。
●首置客可做90%樓按
黃詠欣表示，其中一項置業者必知的規定是承做按揭必須通過入息壓力測試，即以現時利率加3厘計算(最低以5.15厘計算)，而每月供款額必須低於其每月入息之6成水平，直接影響其負擔能力，故入市前最好計清楚。
黃續指，金管局雖然亦規定銀行只可以承做最高樓價60%的按揭，但合資格的首次置業人士仍可透過香港按揭證券有限公司(HKMC)申請樓價80至90%的高成數按揭，要留意規範較多，例如樓價必須為600萬元以內(90%按揭樓價更要在400萬元以內)、物業必須為自住用途、供款佔入息比率及壓力測試會相對嚴謹等。
以一個400萬元單位為例，以9成按揭、按息2.15厘及供款年期30年計算，如將按揭保費計入按揭貸款額約為375萬餘元，通過壓測的最低家庭收入約3.7萬餘元，每月供款1.4萬餘元，首期40萬元。
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