理財Campus:90後英國揸7層樓 身家近千萬

20180417
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Ricky於讀書時期已開始投資英國樓,目前在當地手持多個物業。

90後、年僅25歲的鄭嘉瑋(Ricky),表面上跟一個普通的打工仔無異,實際上他於讀書時期已開始投資英國樓。數年前移居英國的Ricky,現時手上有七個位於英國蘇格蘭阿伯丁市(Aberdeen)的單位放租,未到30歲身家已近千萬元,究竟他是怎樣做到呢?

Ricky於2011年時移居英國並在當地升學,當時他年僅18歲,投資眼光已相當銳利。他發現當地樓價有上升趨勢,於是就跟家人借錢買入一個面積約700方呎的兩房單位,售價只約100萬港元,他運用家人的名義向銀行敍做按揭,之後把單位出租,每月租金收入約1萬多港元,租金回報約12厘。

事實上,他向家人借入總數逾100萬元,在支付第一層樓的首期後,他再次以按揭形式買入一個約值79萬港元、面積約730方呎的兩房單位,每月收租約7,900港元,租金回報同達12厘。至2014年,當時年僅21歲的他,手上已有4個物業放租。至今,他持有七個同樣位於阿伯丁市的單位,每個單位平均價約134萬港元,面積普遍為600至700方呎,大多為兩房單位,租金回報由6至12厘不等。

Ricky解釋只選擇投資阿伯丁的原因,是因為自己居於該地區,對附近環境及居民的住屋需求都有認識。部分位於阿伯丁市的單位,距離大學只有一、兩分鐘路程。而且,面積約700方呎的單位,已可間成三房出租予學生,回報相當不俗。

他的七個單位都有向銀行敍做按揭,現時每月供款約28,000港元,每月租金約67,000港元。雖然現時Ricky的生活可說是「打跛腳唔使憂」,但他去年大學畢業後,即投身社會,成為測量師,指出測量行業是自己的興趣,同時可以從中了解地皮價值、樓宇建築等知識。

「現時英國仍然適合投資物業,特別是伯明翰及曼徹斯特等城市。不過,就要小心首都倫敦,因該區樓價開始向下,相信現時不是入市的好時機。」

近年港人愛投資海外置業,部分人更會買入售價僅約數十萬港元的英國酒店房及學生宿舍。惟Ricky提醒要加倍小心,「不要過分相信保證回報,始終這是發展商的承諾而已。加上酒店房及學生宿舍價格不如大家想像中便宜,長遠回報未必有保證。」他稱,如港人有意於英國置業,可向滙豐銀行及上海商業銀行等申請按揭貸款,最高可按七成。如想在英國的銀行做按揭,申請人須有穩定的收入證明,按揭成數最高七成半。他又提醒,在當地置業一定要做足功課,且要留意管理費及地租費用,以免影響投資回報。

另外,不少人會買入樓花,但付款前尤要分析發展商的可靠性,他們通常只需繳付樓價一成作訂金,於交樓時再支付餘下款項。他又提醒,英國業權分為永久地權及有租借年期的(Leasehold),而可買永久地權的通常都是舊樓、有租借年期的則分別為125年、999年或過千年。

Ricky除投資磚頭了得,亦會分散投資買入香港及英國股票。「買賣股票佔我的投資部分較少,主要買入收息股及公用股。」港股方面,他會買入領展房產基金(00823),及股息率約5厘的農業銀行(01288)和中國銀行(03988)。另外,他亦有買入英國上市房地產信託British Land Company PLC (英股:BLND)及滙豐控股(英國:HSBA)等來收息。

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●英國樓市升勢持續 平均價達234萬

據「全球物業指南」(Global Property Guide)網站資料顯示,英國平均樓價持續上升,2017年第二季英國樓價按年上升2.8%,至平均234萬港元。

首都倫敦2017年第二季升幅比較低,只是按年上升了1.2%。至於升幅較高的主要是東英格蘭,樓價上升了5.4%,其次則為上升4.43%的英格蘭西南,及上升4.13%的英格蘭西北。
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