新界蚊型盤鬥升值 入場費按年升3成
20180518
東網電視
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全城瘋搶上車盤，連被視為新界上車恩物的「蚊型盤」叫價一樣升到癲。東網選取新界區20個供應「蚊型」單位的熱門上車物業，其中8成物業的入場叫價按年漲兩成或以上，有部分叫價更較去年同期暴升逾3成，上車置業難上加難。
●新界東：嵐山196呎嗌390萬 一年貴30%
該20個新界熱門「蚊型盤」分布於新界東的大埔、沙田及粉嶺，以及新界西的屯門、元朗及荃灣，全屬實用面積300餘方呎以內單位，最細為不足二百方呎的納米單位。
新界東方面，以「上車樂園」大埔樓價升勢最凌厲。美聯周偉洪指，嵐山開放式單位是區內少有的納米盤供應，現時漲至390萬元起，實用面積196方呎，實用呎價逼兩萬元關，較一年前入場價升約三成，逐漸逼近九成按保的樓價上限。而該屋苑三房戶目前入場呎價僅1.2萬元，按年僅升15%。
他續說，大埔市中心的美豐花園，主攻迷你兩房戶，現時交吉盤最平已試叫五球，較去年同期入場價四球，一年間漲價一球。
另一上車熱點沙田河畔區的四個上車盤，是「蚊型」單位集中地，入場價雖平絕同區，但近一年樓價升勢急速，其中翠華花園、花園城及河畔花園入場價年漲兩成或以上。中原杜文俊指，現時河畔區四球內放盤已絕迹，區內最「袖珍」的翠華花園開放式戶，實用面積215方呎，現時交吉盤最平叫430萬元，較去年中入場價升約23%，實用呎價挑戰兩萬元關口。
杜氏續說，河畔花園目前入場盤最平叫480萬元，較一年前升約兩成，實用呎價亦逼兩萬元。利嘉閣胡漢業指，沙田第一城入門盤實用面積284方呎，現時睇得樓的放盤最平550萬元起，較去年同期升25%。利嘉閣李建禧指，粉嶺逸峯新近3座高層同類戶售454萬元貴絕屋苑。現時開放式戶入門盤叫價按年升19%。
●新界西：萬寶大廈380萬起飆36%
雖然新界東「蚊型盤」入場價升幅強勁，但新界西「蚊型盤」叫價升得更癲。全部十個上車屋苑的入場價，較去年同期升逾兩成。
祥益林偉光指，屯門升得最急為「置樂三寶」，雖然是區內最平四球內的上車放盤，但入門盤叫價已逐步逼近四球。他續說，「置樂三寶」之中，以周邊環境較企理的萬寶大廈入場價升得最急，現時交吉入門盤為一房戶，叫價380萬元，實用面積256方呎，實用呎價直逼1.5萬元關口，較一年前入場價高出超過36%；毗鄰的利寶大廈，最平叫價已漲至360萬元，叫價按年升28.6%。
他又稱，坐落屯門市中心的屯門時代廣場，最細的一房單位入場價已達450萬元，較一年前最平350萬元高逾28%，實用呎價逾1.65萬元。
元朗區「蚊型盤」升勢亦不遜色，中原黃勤學指，鄰近西鐵元朗站的好順景大廈，現時交吉入門盤為一個實用面積309方呎的兩房單位，叫價465萬元，較去年同期入門價升約三成。
荃灣區方面，區內「蚊型盤」叫價亦跟隨大市飛升，個別實用呎價突破兩萬元關口，呎價貴過不少太古城單位。中原李卓衡指，楊屋道立坊最細的開放式戶，單位面積238方呎，最平已叫510萬元，較去年五月近400萬元入場價，漲幅逾28%。至於被市場喻為「窮人恩物」的樂悠居一房戶，樓價已不再親民，最平交吉盤叫價590萬元，按年升近27%。
他續說，同區另一供應「蚊型盤」的新進屋苑縉庭山，雖偏離港鐵站，但這類單位放盤量極少，叫價水漲船高，現時最平交吉盤為開放式單位，實用面積219方呎，叫價470萬元，較一年前漲近29%，實用呎價逾2.1萬元。至於屋苑實用面積308方呎的一房戶，最低叫價達六球，幾乎借不到八成按保。相比之下，屋苑三房戶叫價按年只升逾一成。
荃灣另一上車熱點荃景圍，這帶的入門盤愈來愈不「價細」，四球或以內放盤早已絕迹。美聯鍾家豪指，現時荃景圍最平上車盤首選荃德花園，最平為實用面積287方呎的兩房戶，叫價470萬元，按年漲逾兩成。這帶知名度最高的荃灣中心，現時入門盤為細兩房戶，實用面積329方呎，叫460萬元，較去年同期升21%。
香港樓價「離地」，單位愈細，呎價就愈貴，為何仍吸引上車客高追？美聯物業首席分析師劉嘉輝指，二手樓盤源少，「蚊型」單位銀碼細，業主「唔憂賣」，叫價自然進取；另邊廂剛性需求強，上車客爭相入市，細價上車盤價格難免被搶高，故出現單位細，呎價高情況。
Q房網香港董事總經理陳坤興指，二手樓市出現單位愈細、呎價愈貴的現象，主要是與銀行按揭成數收緊有關，加上樓價上揚，置業人士惟有將價就貨「上住車先」，令「蚊型」單位需求增加。他建議，要改變這樓市現象，宜放寬按揭成數，以協助市民置業。
中原杜文俊指，由於600萬元或以內可借高成數按揭，故上車客為求上車，着眼單位銀碼多過呎價，以沙田河畔區上車盤為例，現時是區內六球內盤源最多的地區，故吸引上車客入市追貨。
事實上，據金管局規定，合資格人士可透過香港按揭證券有限公司申請高成數按揭上車，其中400萬元或以下之住宅物業，最高可敍做樓價九成按保；400萬元以上至600萬元之住宅物業，最高按保成數為八成。不過，若然物業樓價超過六百萬元的話，置業者只能向銀行最高借六成按揭，比起八成按保要多付逾120萬元首期，大大增加入市難度。
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