每月勁慳幾千蚊！上車盤「租抵過供」你點揀？
20180525
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樓價及租金齊升，究竟租樓還是供樓較划算？東網追查20個熱門私人屋苑上車盤新近錄得的高價成交，與市值租金比較，並以70%按揭保險、按息2.15厘，以及貸款年期25年計算，絕大多數情況租樓平過供樓，其中，元朗有部分屋苑更相差逾三成，可見近年出現的「租平過供」的情況有加劇迹象。
【私樓】尚城月租萬二 勁慳33%
以上述條件計算，該些新近錄得破頂成交的上車屋苑中，以屯門及元朗屋苑的「租平過供」最顯著，其中本月破屋苑呎價紀錄成交的元朗尚城6座高層戶，若借七成按保計，月供逾1.8萬元，比較市值租金1.2萬元，租樓較供樓每月開支慳逾33%。中原洪水橋陳逸承指，尚城同類單位過去一年漲價逾26%，反觀租金只升約一成，令租金與供樓開支的差距愈拉愈遠。
陳氏續指，近期以貴絕洪水橋呎價易手的尚築地下連花園迷你戶，亦出現類似情況，單位實用呎價直逼兩萬元關口，如以同樣條款月供逾1.3萬元，反觀月租僅9千元，租樓開支低過供樓逾三成。
中原伍耀祖指，近月呎價突破1.2萬元、貴絕天水圍嘉湖山莊分層戶的麗湖居4座低層戶，同類單位市值月租僅1.1萬元，相比借七成按保要月供1.6萬元，租抵過供逾三成。資料顯示，2014年底麗湖居同類兩房樓價僅300餘萬元，以當時租金約9千元相比，月租開支僅低過供樓負擔約5%，反映「租平過供」情況愈來愈明顯。
美聯陸家民表示，屯門叠茵庭4座高層戶早前以548萬元易手，創同類單位新指標，倘按七成，月供逾1.6萬元，同類單位月租僅1.15萬元，租樓抵過供樓逾三成。
●河畔租務旺 仍平過供12%
至於早幾年仍然「供平過租」的青山公路浪翠園，隨着樓價不斷追落後，現時租樓已平過供樓。晉誠地產代理李德鴻指，近月重現六球兩房成交的深井浪翠園3期7座低層戶，樓價過去三年升逾三成，租金則升近兩成，故扭轉「供平過租」情況，現時租樓平過供樓逾一成。
至於新界東方面，中原談澤城指，金獅花園1期金康閣中層戶，本月以478萬元售出，實用呎價逾1.77萬元創屋苑新指標，同條款計月供逾1.44萬元，但同類單位月租僅1.15萬元，租樓較供樓慳約兩成。不過，有大學生及內地客撐起租金的沙田租務熱點如河畔花園，即使屢錄新高成交，「租平過供」仍只是12%。代理指，2014年底同類單位的租金及供樓開支相差不遠。
●大坑金樂居 供樓更划算
市區方面，港置譚征指，牛頭角得寶花園受啟德地王效應帶動，呎價頻頻破頂，H座高層戶新近以525萬元創新高價易手，同樣條款計，每月供款約1.58萬元，市值月租則約1.25萬元，比供樓低逾兩成。
值得一提的是，大坑金樂居新近成交的一個實用面積159方呎納米戶，雖然實用呎價要26,918元，若借七成按保，月供12,919元，但比月租13,000元仍相宜，是少數仍維持「供平過租」的上車盤。世紀21北山嚴智贇認為，大坑物業靜中帶旺，特別吸引年輕上班族及外籍人士承租，支持租金向上，拉近與供樓之間的距離。
【公居屋】兆畦苑按揭7成 月供萬六
近年公居屋樓價追落後狂升，「租平過供」情況不比私樓輸蝕。祥益黃慶德指，屯門居屋兆畦苑A座中層戶，實用面積485方呎，早前以自由市場價525萬元獲承接，創屋苑同類新指標。
若以70%按揭保險、按息2.15厘及貸款年期25年計算，月供近1.6萬元，而市值月租則為1.15萬元，租樓平過供樓逾27%。
港置劉浩勤稱，將軍澳居屋英明苑D座中層戶，兩房間隔，實用面積401方呎，早前以592萬元易手，若借七成按保，月供近1.8萬元，與市值租金1.38萬元比較，「租平過供」逾兩成。
公屋方面，港置方文偉指，最近錄新高成交的長沙灣李鄭屋邨和睦樓中層戶，實用面積約494方呎，自由市場成交價538萬元，如以上述條件計，月供逾1.6萬元，相比市值月租1.2萬元，租金比供樓支出慳26%。他續說，由於不少租客未必接受租公屋，故租金升勢不強，加上樓價升得太快，「租平過供」幅度不斷擴大。
不過，公居屋一些迷你單位租金硬淨，「租平過供」的幅度比大單位小。世紀21物業(將軍澳)魏仕良指指，新近破頂的將軍澳居屋寶明苑A座中層單位，實用面積213方呎，屬開放式間隔，以358萬元售出，若借七成按保，月供近1.1萬元，而市值月租1.05萬元，租樓僅平過供樓2.8%。
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●香港倘加息 供樓恐更甘
中原按揭經紀董事總經理王美鳳稱，每當樓按利率處於低水平，市場上便較易出現「供平過租」的情況，2008年金融海嘯之後，環球寬鬆貨幣政策導致按息長時間處於異常低水平，促使「供平過租」的情況持續，但近年市場上已扭轉為「租平過供」，主因是租金升幅不及樓價升幅所致，去年至今樓價升幅已逾25%，反觀租金升幅僅達5至7%。
王美鳳續說，要留意「租平過供」只是帳面數字，目前每月供樓款項佔約六成為本金，若比較純支出，現時按揭利息支出仍大幅平過租金。隨着美國經濟表現理想，或可支持今年再加息兩至三次，港美息差再擴闊下，港匯將進一步轉弱並觸及7.85弱方兌換保證水平，令銀行體系結餘減少及銀行拆息續升，料港銀最快將於今年下半年上調最優惠利率，惟相信市場早已有心理準備，加上壓測下供樓業主防守力強，對市場影響微。
她預期，今年港P加幅或達兩次及半厘，加息步伐仍屬相當溫和，每100萬元借款額以30年計，每月供款僅增加258元或6.8%，若加一厘的話，每月供款將增加近14%，以屯門市廣場入門價約500萬元為例，借七成按保的話，每月供多1,800餘元。
美聯物業住宅部行政總裁布少明指，現時市民置業意欲強，未來樓價升幅料跑贏租金，加上港息或跟加，料「租平過供」的幅度續擴闊，尤其是偏遠地區會愈來愈明顯。
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