智醒上車：遏樓市要先活化二手盤？
20180615
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祥益地產總裁汪敦敬
為什麼筆者是樓市大好友？其實筆者只不過是一個在商會層面撰寫了十幾年房屋政策的人士，看好是因為筆者發覺香港的房屋政策應付不了樓價上升，基於筆者評論樓市是需要講真話，所以筆者成為了大好友！
如何可以令到樓價放緩？便要由樓價為什麼上升說起，當然很多筆者的讀者都知道，樓價上升的主因其實是貨幣，即是資金氾濫，但如果要令到樓價放緩，只明白以上主因是不足夠的。
很多官員都不理解現時樓市結構是會令到樓價上升，影響樓價的主要其他因素，包括放盤量少過成交量，政府只掛住一手樓的供應，不知道一、二手加起來才等於市場上的供應。
2011年到現在，市場二手放盤量大約減少了7成，少了那麼多，補充幾多一手供應都不足夠！
另外，市場定律是消費者三角形的頂端去接收市場，即是話成交愈少樓價愈容易貴。要樓價放緩，首先要改變成交少及放盤量低的兩個結構。
最近政府放風打算推出空置稅，雖然政府表示一手未出售單位約9,000個，但筆者看到很多所謂空置的數據當中是有水份的，純粹釋放單靠估計的實際約3,000個單位，不足以影響市場。
所以，要能夠達到效果，推出空置稅一定要加上活化二手市場放盤量，只要放寛二手細單位業主一換一的換樓限制，譬如他們買入800萬物業的首期，由最少4成變為最少2成，整個市場就會多了很多細單位業主放盤。
當一、二放盤量是多過成交量的時候，根據市場定律，價格就應該出現放緩，甚至可以下跌。
雖然空置稅加上活化換樓是有機會令到樓價放緩，不過筆者仍然擔心下半年有樓價急升之險，因為以上民間智慧估計，政府是沒那麼容易接受的。
祥益地產總裁汪敦敬
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