北京大学教授警告：中国搞不掂楼市泡沫！
20180625
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(美联社图片)
北京大学滙丰商学院副教授Christopher Balding于外国传媒撰文警告，中国楼市是驱动经济增长的重要引擎，直接及间接占国内生产总值(GDP)达30%，任何风吹草动都会牵动经济前景。目前的问题是：中国搞不掂楼市泡沫！
他指出，尽管中国近年不断推出阻止楼价上扬的措施，但仍处于泡沫区间。由2015年6月至2017年底，中国100大城市楼价指数累升31%，每平方呎近1,575港元，较美国中位数高出38%，惟美国的国民平均收入为中国的7倍。
随着楼价及中国房地产发展商债务不断增加，内地政府推出“新招”，就是开始鼓励租楼，并向发展商提供优惠政策，若能将准备出售的楼宇改为租盘，将享受税务宽免。不过，Balding警告，这是“落错药”！
首先，于内地放租回报极低，例如北京及上海等一线大城市，租金回报仅约1.5%，远低于美国的3%及加拿大的4%。明显地，发展商不能透过租赁获取合理回报，即使有税务宽免也难有吸引力。
更不堪的是，发展商已债台高筑，发行的债券利率动辄7至8厘，债务占股本比例更达380%，鼓励他们租赁物业恐是“蚀钱交易”。很简单，回报1.5%怎够偿还7至8%的利息呢？若迫发展商参与，情况只会更艰难。
再者，中国在物业租赁上有特殊结构。举例来说，租者有意租用物业5年，可向银行借款，并向开发商一次过支付，然后摊分10年偿还。这一笔过付款能为发展商带来短期现金流，但相比直接变卖，所得款项当然大减，假设未来楼价暴跌，发展商更得不偿失。
故此，内地实行租楼措施，就预示着楼价“许升不许跌”。目前内地家庭贷款占整体金融机构资产达22%，若楼价“重新定位”，一定会带来严重的金融风险。
除了上述风险，中国楼市目前正加速发展，2018年首5个月新建及买地均大幅增长，房地产投资增加了14%，相关贷款更上升了21%；虽然内地提倡去杠杆，但银行的按贷业务增长了20%，明显是更多地参与在“泡沫之中”。
要对付泡沫的最直接方法是减慢放贷，例如加大买家首期额度、银行加强压力测试，或者简单地以高息放贷。不过，如果流入房地产的信贷增长没有显着放缓，监管机构的任何修正措施都不会产生太大的变化。
面对高楼价，内地推行租楼方案只是“买时间”，问题是：这为了甚么？
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