樓市異象！沙田85%屋苑收租回報下跌 個別「見紅」
20180629
東網電視
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買樓收租回報跌至史上最低，即使沙田區有強勁租務需求撐起租金，回報亦愈來愈「奀」。東網統計該區20個指標屋苑現時的平均租金回報，約85%屋苑較去年同期下跌，其中失守3厘的屋苑由4個激增逾2.5倍至現時14個，個別成交更出現「負回報」異象。
綜合地產代理提供6月的最新數據，該些沙田區屋苑之中，以市中心屋苑租金回報跌得最勁。其中，希爾頓中心租金回報率由去年中約3.4厘急跌至最新2.4厘，「縮水」近三成。反觀屋苑最新平均實用呎價18,340元，較去年同期的13,982元升逾31%。
鄰近同樣主打細單位的偉華中心，去年中曾獲內地學生以實用呎租逾50元豪租單位，令平均租金回報一度推高至4.5厘，但一年過後樓價漲逾3成，惟租金升勢無復去年勇，回報按年跌逾一厘，至現時3.2厘。
至於毗鄰港鐵沙田站的沙田廣場，因主攻沙田市中心少有的3房單位，租金銀碼較大，升幅更難追上樓價，現時實用呎租僅徘徊30餘元水平，較同區迷你盤平一大截，拖累租金回報率3厘不保，回落至2.4厘。惟屋苑平均實用呎價由去年中的12,093元，急升至現時15,703元。
這帶租金回報遠遜樓價，代理指與買賣盤源太少有關。中原招錦昌認為，現時樓價高企，業主難以換樓，大多都不願放盤，即使肯放售單位，往往亦開出天價，加上用家搶入市推高樓價；惟租務市場盤源相對充裕，部分心急業主更願意減租吸客，形成樓價升得快過租金現象。
其他主攻細價盤的屋苑，租金回報亦不斷縮水。美聯翁凱傑表示，早前成交實用呎價破兩萬元、貴絕沙田的河畔花園D座中層迷你戶，同類單位租金約11,500元，租金回報僅得2.7厘。另外，呎價亦逾兩萬元的沙田第一城，現時平均租金回報亦降至2.9厘。
區內新進屋苑方面，即使樓齡較新，會所級數高，但收租回報亦低企。坐落大圍站旁的名城，現時平均收租回報已跌至2.4厘。美聯談澤成指，該屋苑規模大，提供逾4,000伙，主攻3房及4房大單位，由租盤較充裕，呎租持續低水，是過去一年租金升勢被樓價拋離的主因。
以名城新近錄得的破頂買賣為例，屋苑3期1座3房戶成交價1,660萬元，實用呎價直逼2萬元，但代理指同類單位市值月租只是2.8萬元，租金回報僅逾2厘，較現時一般供樓按息2.15厘還要低，意味買樓收租變為負現金流的投資。另外，目前收租回報仍企穩在3厘以上的沙田屋苑，包括好運中心、帝堡城及金獅花園，後兩者回報同為3.4厘。
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●港加息在即 恐年底進收租「負回報」年代
對於收租回報每況愈下，萊坊高級董事林浩文認為，住宅樓價升勢持續，加上香港銀行勢跟隨美國加息，物業的租金收入遲早抵銷不到供樓按揭利息支出，估計最快今年底進入收租負回報年代。
中原按揭經紀董事總經理王美鳳指，租金升勢不及樓價，導致租金回報下跌，惟現時物業投資者並非只看租金回報，「磚頭」其他價值如資產儲蓄、升值潛力及長遠用途等，亦是考慮入市與否的因素。
她認為，目前普遍物業的供樓按息支出仍低於租金，租金基本上仍可抵銷按息及其他差餉管理費等支出，即使收租回報逐漸收窄，但對長線投資者而言，仍有幫助供樓及持貨的優勢。
不過，隨着拆息波動，香港銀行跟加按息的條件增，預期銀行有機會9月底前調升按息，料年內最優惠利率(P)上調將不超過兩次，累積幅度不多於半厘，估計本港按息於年底前處2.65%或以下低水平；若然美息明年上調次數達3次，在聯繫匯率制度下，港息明年仍會延續上升趨勢，儘管加息步伐仍屬溫和，相信有部分物業的租金收入難彌補供樓按息支出。
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●投資「磚頭」幾時最筍？
傳統以來港人愛買「磚頭」收租，貪其賺租又賺價，成為不少投資者的致富方程式。究竟97至今哪段時期的租金回報最高？
過去21年全港指標屋苑的平均租金回報，跟隨樓價變化而經歷高低起跌。據美聯物業數據顯示，1997年樓市高峰時期時，市民爭相入市程度與今時今日一樣瘋狂，惟當時平均租金回報仍有約4厘以上。
及後亞洲金融風暴重挫樓市，1998年後更步入長達數年的下跌周期，但租金回報卻不斷上揚，尤其2003年爆發沙士疫潮，樓價跌至谷底，當年收租回報曾一度升至逾7厘，為20多年來最高位。美聯物業首席分析師劉嘉輝認為，當年不少市民對樓市前景欠缺信心，紛紛轉買為租，令租金跌幅遠少於急瀉的樓價，因而推高租金回報。他認為，樓價升幅遠高於租金，加上本港銀行很大機會跟加按揭息，重返97年前大部分時間出現的按息高過租金回報的情況，並非不可能。
利嘉閣地產研究部主管陳海潮指，上半年樓價累升10%，但同期租金只漲4%，預計下半年租金升幅仍然落後樓價下，租金回報難免繼續低企，若實際按息升到2.4至2.65厘水平，便有機會大規模出現收租負回報的情況。
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