【名家筆陣】易憲容:調控非遏制內房靈藥

20181220
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當代內地著名經濟學者易憲容在東方日報《經濟博易》專欄中表示,由於今年10月之後兩次中央政治局會議都沒有提及房地產,目前市場最為流行的猜測是,即將召開的中央經濟工作會議可能部署對2019年內地房地產市場鬆綁,因房地產業同樣是內地經濟宏觀調控的主要工具。
但是,應該看到,經過2016年以來的房地產市場政策調整,當前的房地產市場與2015年時已經發生的根本變化,如果還是以房地產業作為經濟增長的調控工具是否適合,已經令人十分質疑了。
可以說,從2016年3月中央政府提出房地產調控以來,儘管每一次或每一個城市推出的宏觀調控政策,都在說要遏制房價快速上漲,要遏制房地產泡沫吹大,房價回歸理性。中央更是具有要求「房子是住的,不是炒作的」,並在十九大報告中把這一精神作為房地產市場未來發展的基本原則。
不過,推出這些政策之後,內地房地產市場炒作,看上去是有所收斂,房價也不是如2016年那樣瘋狂上漲。但實際上,這些房地產宏觀調控政策與「房子是住的,不是炒作的」的市場定位的原則,不是逐漸地靠近,而是愈來愈遠。
首先,如果以聯合國居民可承擔的住房價格基本定義,即房價收入比在3至6倍的水平,那麼以2015年時的房價水平,內地一線及二線城市的住房價格多是居民無能力承擔。這些城市的房價早就把絕大多數居民收入水平拋棄在九霄雲外。
可是,經過2016年來的三年房地產宏觀調控,全國各地的房價不僅沒有下跌,反之全部上漲。比如,以國家統計局的數據來看,以2015年為基數,那麼全國70個大中城市的房價,沒有哪一個城市的房價不是在上漲的,幾乎沒有一個城市的房價是下跌的。
新房是這樣,二手房也是如此。新房價最高漲幅廈門為51%,二手房價最高漲幅為50%。估計這也僅是國統局的數據,如果到不少城市實地考察,無論是一線、二線還是三四線城市,在這三年間許多樓盤房價上漲一倍以上十分正常。即使是今年11月數據,70個城市絕大多數城市的房價都上漲,反之有下跌的,即使有下跌也是跌幅極細。
如果從1至11月住房銷售的情況來看,更是會看到全國房地產市場價格上漲的幅度比上述所表示的情況要快。首11個月商品房銷售面積148,604萬平方米,按年增長1.4%,其中,住宅銷售面積增長2.1%,但商品房銷售額增長12.1%。其中,住宅銷售額增長14.8%,而中部地區商品房銷售增長達到20.6%,西部地區商品房銷售額增長達23.5%。
也就是說,全國的商品房銷售面積增長與銷售金額增長兩者差距愈來愈大,也意味着內地各地房價上漲速度比我們知道要快。比如2018年10月,宜昌、日照和北海的房價按年上漲分別達到54%、42%和39%,可能有些四線城市的房價漲幅比這還要大。
如果經過這樣多的房地產調控,全國房價還在普遍上漲,那麼這些調控是令人質疑的。在全國絕大多數城市的房價水平都頂在天花板時,經過房地產調控價格還在上漲,這個市場根本就不可能回歸理性、回歸到以消費為主導的市場。
根據西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心最近發布的《2018年第三季度家庭資產指數報告》(以下簡稱《報告》),從地內居民購房目的來看,投資和改善的需求有增加趨勢,剛需逐漸降低。新購房目的中投資用途佔58.2%,比上季度增加,說明目前住房交易以投資為主;改善型需求佔26.7%,有增加趨勢,說明換房比例增加;剛需僅為15.1%,有降低趨勢。
這些數據,說明了經過幾年的房地產市場調控,內地居民購買住房目的為消費的不僅沒有增加,反之還在減少。也就是說,由於房地產市場價格十幾年來只漲不跌,購買住房成了內地居民都預期的無風險套利的投資。這種情況在這一輪房地產調控出台之後,不僅沒有改變,反之還在進一步強化。
因為房地產調控政策出台後,房價不僅沒有下跌,反之還在上漲。所以,對於內地居民來說,面對價格還在上漲房地產,無論條件許可不許可,都會認為進入房地產市場投資是最好的選擇。
在這些數據中,不僅完全是投資的比重達到58%以上,而且改善用購買住房比重上漲到27%,對於改善用住房來說,既可是投資也可是消費。如果購買住房者預期房價還會持續上漲,這些改善用購買住房,最後同樣會成為住房投資而不是消費。
上述數據表明,這兩者的比重達到85%以上。這就意味着內地以投資炒作為主導的房地產市場性質根本就沒有改變,反之還在進一步強化。如果這樣,當前房地產市場並沒有因為現有的調控政策讓這個市場逐漸向「只住不炒」住房市場回歸。
至於內地房地產市場居民住房投資比重全面上升,必然會造成影響經濟增長速度的兩個嚴重問題。一是這些年房價持續大幅度上漲,一定會刺激更多的內地居民大量通過按揭貸款買房,由此帶來居民家庭債務的快速上漲。
根據西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心的報告顯示,近年來購房家庭整體債務負擔有增加的趨勢,2013年到2017年,房貸家庭的債務收入比從192%上升到211%,其中正規負債收入比和民間負債收入比均有所上升。正規負債收入比從2013年的169%升到2017年的186%。
同時,民間負債收入比從2013年的23%上升到2017年的25%。這部分家庭的月供收入比也從2013年的11.3%上升到2017年的16.7%。內地家庭債務快速增長,不僅會增加內地金融體系的風險,特別是是當那些低收入居民都進入住房市場及其債務快速上升時,其金融體系的風險可能增加會更快。
其次是,居民家庭債務大幅度上升後,在相當程度上鎖定了居民的收入,從而可能導致嚴重內地居民消費擠出效應。10月份消費的增長5.6%,11月份消費的實際增長5.8%,這應當是2003年沙士以來,消費的最低增幅。這兩大問題對內地經濟穩增長會起到嚴重阻礙作用。
可以看到,當前內地房地產市場問題,不在於出台多少調控政策,而是在於如何利用有效經濟槓桿讓內地房地產市場真正回歸到「房子是住的,不是炒作的」的市場定位上來,或回到十九大報告所確定的房地產市場發展原則上來。
要做到這點,最為核心或本質問題就是住房商品的去金融化,就是如何通過稅收政策去除住房商品的賺錢效應,讓房地產市場以投資炒作為主導的市場,轉型為以消費為主導的市場。如果這個問題不解決,甚至於一九年還要對房地產市場政策鬆綁,那麼中國的房地產市場可持續性是不可能的。中國房地產市場不可持續,中國經濟穩增長同樣會面對許多困難。
只有讓中國房地產市場真正回到「房子是住的,不是炒作的」的這個市場定位上來,才能夠讓中國房地產市場成為未來中國經濟增長的動力。
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