東方日報B1：港私宅潛在供應低企恐谷大樓泡 IMF憂樓市驟冧
20190126
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IMF預警，香港樓市有急速調整風險，將帶來嚴重影響。圖為IMF總裁拉加德。
香港土地資源有限，住屋供應似乎無以為繼。據運輸及房屋局截至去年底數據，未來三至四年私人住宅潛在供應量，連續三季低企9.3萬伙，市場預料短期樓價將回升，令樓泡惡化。無獨有偶，國際貨幣基金組織(IMF)預警，香港樓市仍有急速調整風險，強調大增房屋供應，是目前最需要的措施。
運房局發言人指出，上述潛在一手單位供應中，包括9,000個現樓貨尾單位，已經連續六季維持在該水平。而期內新盤銷售回落，加上私宅落成量有所增加，故已預售的樓花單位，按季明顯減少4,000伙下跌至約1萬伙水平，為十季新低。
按季公布的潛在私宅供應量，以2009年第三季的最低，當時該局指只有5.2萬伙，之後持續上升，到2010年第三季達6.1萬伙。
不過，再緊接的第四季，即額外印花稅開始實施的季度，回落至5.9萬伙。其後反覆上落，直至2012年第1季重拾升軌，在2017年第2季達到9.8萬伙的歷來高位。
至於建築中單位有7.4萬伙，較之前一季減少6,000伙，扣除已售單位之後，即待售樓花佔約6.4萬伙。餘下兩萬伙供應，則來自已批出而未動工的「熟地」，比對上一季增加2,000伙。
該局亦預期，未來數月將會有14幅住宅用地可轉為熟地，可提供約6,100個單位。至於未來供應繼續由中小型單位主導，上述9.3萬伙供應當中，估計有7.35萬伙的實用面積少於753方呎，佔比例約79%，按季不變。
儘管供應反彈乏力，但樓市風險仍未消減，IMF指出，目前本港樓價仍被高估，置業負擔能力已進一步惡化。
業界亦認同要增加住宅供應，紀惠集團行政總裁湯文亮同意有關措施，是政府調控樓市唯一可以做的事。不過亦要地產商配合，如果他們持貨不賣，即使再增供應也沒有用，所以才有新盤空置稅的推出。在該稅項規管下，意味新樓如期推出市場，故政府加大供應穩定市場，大致是有效的。
城市大學建築科技學部高級講師潘永祥亦認為，過去數年政府改劃不少土地作住宅用途，亦有多個大型私人項目完成補地價。但現時政府要搵地已愈來愈難，同時再增加資助房屋比例，未來私人住宅供應目標都調減，將來私樓數量會更為緊張。
不過，他續稱，市場不用太擔心將來私樓供應不足問題，由於不少購買力會流向資助房屋市場，故相對地，對私宅的需求會減少，價格亦不會因數量少了，而大幅抽升。
普縉企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典則指出，私樓潛在供應沒有回升，對比去年第2季全盛時期，相差5,000伙，認為已很難追回。事實上，當時供應闖上高峰，市場普遍預期數字有望上試10萬伙關口，惟最終見頂回落。
張氏又預期，農曆新年過後樓市會出現小陽春，但與供應停滯不前沒有直接關係，主要是市場積聚不少購買力，估計樓價會回升約3%。
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