啟德跑道商用地流標
20190130
東網電視
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啟德舊機場跑道區首幅商用地上周截標，共接獲9份標書。地政總署公布，第4C區5號地盤臨海商業/酒店用地，因為投標金額未達到政府就該用地所定的底價，政府不接納截標時所接獲的標書。
上述地皮位處跑道區前排，享無遮擋維多利亞港海景，佔地約10.2萬方呎，可建總樓面約61.2萬方呎，當中至少約18.4萬方呎作酒店用途。市場估值79.6億至94.9億港元，每方呎樓面地價約1.3萬至1.55萬元。
連同上述地皮，近年政府已有5次因為標價低於底價而流標，其餘4幅均為住宅用地。對上一次為山頂文輝道豪宅地，去年10月收到5份標書，但最終未能批出。之前3次則分別為2016年初的元朗凹頭地皮、2015年底的青衣細山路地皮，以及2014年的大埔白石角科進路地皮。
該署指出，政府目標是為市場提供穩定和持續的土地供應，以回應社會對房屋、商業及商貿用地的需求，不會因為個別土地的招標結果而受影響，會在適當時候考慮推出上述啟德商用地皮的安排。
此外，政府亦不會就投標者的出價作出揣測，實際上出價往往視乎種種因素，例如每幅用地對個別投標者的吸引力，投標者就市場情況、企業情況及發展策略作出考慮等。
●屬個別事件不影響市場氣氛
萊坊執行董事及估價及諮詢主管林浩文認為，上述地皮流標，與規模大、資金回收期長及不能拆售有關，今次入標者均為有實力的發展商，出價有指標性。
但認為在現行機制下政府不適合公布地皮的底價，但可以肯定是政府與發展商的計價方法有一定落差，特別是不能拆售的商用地，地產商會考慮未來「現金流」的因素去出價。
他續稱，今次流標是個別事件，不會影響市場氣氛。如樓市真的在調整期，希望政府未來計價可以更貼市，估計今年地價會向下調整約5%至10%。
●流標與經濟氣氛沒有直接關係
資深測量師張翹楚認為，啟德第4C區5號地盤商用地，雖鄰近郵輪碼頭，但區內配套欠奉。交通網絡未成形，項目酒店及零售部分將會好慘淡。
他指出，這種情況下，回本期隨時要5年以上，對發展商計價有影響。估計部分財團每方呎出價低於1萬元，認為流標與經濟氣氛沒有直接關係。
●料發展商沒有興趣在跑道區建酒店
普縉企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典表示，是次啟德第4C區5號地盤商業/酒店地流標，估計與條款要求提供一定酒店樓面及不能拆售有關，認為沒有發展商有興趣在該跑道區建酒店。
他指出，可能政府以酒店用途去釐定底價，價值一定比寫字樓高。而今次投標均為最積極的本地發展商，出價可供政府參考，故地皮收回也未必是壞事。
●啟德地流標反映政府之間步伐不協調
中原集團主席兼總裁施永青表示，啟德地流標反映政府之間步伐不協調，政府希望樓價跌，但地政總署仍維持高地價，他認為發展商以新形勢衡量風險，出價低屬正常，而買不到地就會減少住宅供應，市民買唔起樓因為地價高。
他又預計，中美兩國之間摩擦不易解決，預計樓市上半年表現較下半年好，樓價全年回落6至8%。
●入標發展商稱底價太高
有份入標競投的會德豐地產主席梁志堅表示，集團按照市況出價，直言「發展商投地要計數唔係玩玩下，9份標書無理由兩、三份到價都無」，認為政府釐定底價太高。
他續稱，現時經濟環境一般，中美貿易戰又不知會持續多久，故發展商投地出價會有調節。
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