中國銀河國際：市場集中度提升　利好龍頭股

中國銀河國際研究部在東方產經「專家點評」專欄中表示，人民銀行日前召開金融市場工作會議，加強房地產金融審慎管理，落實房地產市場平穩健康發展。我們認為，對於房地產市場來說，政策裏最為直接的範疇是信貸，社會無風險資金收益率及房貸利率。如果下調房貸利率，對樓市來說利好；如果上漲，房地產將會逐步降溫。

從房貸利率的政策看來，首套房利率是不低於基準利率的70%，二套房利率是按此標準上調10%。但是，在現時大部分城市的銀行執行中，首套房與二套房利率都是上調20%以上(一、二線城市相對較低)。

除了2月25至26日在北京召開的2019年人民銀行金融市場工作會議，中國銀保監負責人於25日新聞發布會上，也表述繼續對房地產開發貸款、個人住房按揭貸款實行更加審慎的貸款標準。

同時，要實施差異化的房地產信貸政策，對於解決住房困難和改善住房條件且具自身財務承擔能力的，應繼續給予貸款支持，對於用來投資甚至用來投機炒賣的，須實行更嚴格的貸款標準，有的可能須提高首期比例，有的須調整利率的風險定價，有的甚至不批出貸款。銀監會及人行的代表均表示，後續地產信貸全面放寬的可能性不大。

房地產長效機制已實施了一段時間，過去中央表達加快建立及構建，從邏輯的角度去看，這次會換成「落實……長效機制」的表述，這明確地向社會傳遞一種訊息，即中央關於房地產長效機制已取得突破發展，目前已經形成具體方案，下一步就是如何落實。

長效機制一定是涉及從土地開發到市場銷售的各個方面，包括房地產立法、金融、稅收、統計及監管等多個領域，應該是圍繞「房住不炒」的發展定位，制訂或完善應有的商品房制度、創新房地產金融制度等，即包括一些基礎性制度安排，包括需求管控政策，即前期的控制性措施要根據市場情況因城施策，不排除在部分壓力較大的地區長期化。

我們認為，房地產市場的集中度將會提高，意味着龍頭的市場佔有率將加大。龍頭房企能發揮融資、品牌及營運管理的優勢，獲取更多高性價比的土地儲備，一、二線城市市場有望在2019年中期企穩回暖，對沖三、四線市場下跌風險，中小房企將加速退出市場，我們推薦業績確定性強、資源優勢明顯、市佔率提升空間較大的萬科A(000002.SZ)、保利地產(600048.SH)及新城控股(601155.SH)。

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