一周專家樓評：樓價再失控癲升？助房屋階梯應擴大？
20190308
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財政預算案未有解決香港房屋困局，二手樓市即時起哄，部分地區更價量齊升，星斗市民何時可以安居樂業？為何房屋政策以公營房屋主導才能真正保障市民安居？未來私宅供應減，樓價會否再次失控癲升？
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【張翹楚】：公營房屋主導 保障市民安居
筆者一直在往年跌市時預測今年第一季度末或第二季度內就會止跌回升，並預測今年市況必定較為波動，但預計全年升幅依然維持於3%至5%。如今，似乎小陽春已提早來臨。
看到近期很多人指升幅是因為政府調高公私營比例，但筆者認為上年度8月份開始的跌勢，是因為由2016年4月開始連續28個月累計38%升幅後的獲利回吐所致。
這次跌幅也是因中美貿易戰而開始，最近中美貿易戰好像已到尾聲，理應樓價可以有明顯的回升，但為何依然只是大回小漲？筆者覺得，原因是外圍前景依然未明朗。
香港的房價與其他大城市相比，較為波動及貴重，當然跟這裡的社會機會較多與人口密度高有關。因此，政府能有效推行公營房屋為先的土地政策，是最能保障在這裡生活的市民。
筆者認為，首先，政府能對資助房屋價格有一定話語權；第二，長遠供應較為穩定；第三，能將投資市場與剛需市場逐步分開。
當然有人會問，這是否走向福利社會而「養懶人」？其實若長遠資助房屋階梯能擴大，受惠的市民愈多，甚至能用於招攬海外人才，確實對擴寬香港的經濟支柱與創意及高科產業的一大裨益，又怎會是「養懶人」的政策呢？
資深測量師 張翹楚
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【李志成】：私宅供應減 利好樓價
財政預算案日前公布，一如市場預期未有加減辣招，對樓市的着墨比較少，主要集中於土地及房屋供應方面。值得注意的是，未來5年私人住宅落成量以及下年度潛在可供應私人住宅土地都有所下調。相信在供應少需求量多的情況下，長遠而言對樓價仍有支持。
為了解市民在財政預算案之後的置業意向，香港置業進行了財政預算案後置業意向調查，結果顯示，近6成受訪者認為未有受惠於財案相關政策，反映大部分人可能認為措施未能夠切合需要。
對於政府未有為樓市「加辣」或「減辣」，就有近半數人表示無影響他們的置業信心，更有超過3成人認為信心有增加。而置業信心因而減少的受訪者，只佔約2成，比例明顯較少。
在各種辣招下，部分有能力供樓的人士因為首期不足，置業選擇減少，造就迷你戶需求持續增加。筆者在此呼籲政府作出調整，針對合資格的上車港人放寬按揭成數限制，正面回應市民的置業訴求。
香港置業行政總裁 李志成
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【黃詠欣】：呼吸Plan轉按 4招自救
近年不少發展商都會為新盤買家提供高成數按揭計劃，按揭成數高達8成，而這類按揭計劃的特點是批核相對較為寬鬆，甚至不用提供任何證明便能批出按揭，坊間稱之為「呼吸plan」。
息率方面，一般是首2年至首3年較低息，優惠期過後利率會升至最優惠利率(P)的水平甚或更高的水平。
新盤買家期望優惠期後樓價有所升值，便可以轉回銀行做按揭，但現時樓價未達至預期升幅，故他們無法轉回銀行按揭計劃，只能繼續供貴息了。筆者認為，新盤「呼吸plan」業主想成功轉按，不妨參考以下自救4招。
1：緊貼估價走勢
自去年第四季開始樓價回落以至估價都有所下調，不過近期樓市小陽春來臨，交投開始暢旺，樓價亦有所上升，數據顯示2月份幾個大型屋苑的估值比低位時已上升5%，相信未來數月估價有機會進一步上升，故此筆者建議他們要緊貼估價走勢，把握轉按時機。
2：短期財務過渡
另外，市場上有其他提供高成數按揭的財務公司可作短期緩衝，當然這些公司的息率會高於銀行，但有機會低於發展商的息率，好處是即使幾千萬的物業按揭成數都可以高達7成，且毋需繳付保費，且沒有罰息期，可以隨時轉按到銀行。
3：準備入息證明
相信很多選擇發展商「呼吸Plan」的買家都是貪其批核容易，無須入息證明，但如果計劃轉按至銀行就需要提供入息證明作批核，筆者建議即時現時他們未能轉按，亦應開始準備近三至六個月的入息證明，例如﹕糧單、稅單、銀行入數紀錄等等，屆時只要估價配合便能即時提供充足入息文件到銀行申請按揭。
4：尋求專業意見
若然真是難以應付貴息的話，建議尋求專業意見，過往曾經有客戶因估價問題要補幾十萬差額而未能轉按，經我們了解後，發現他的家人有另一層物業，最後就透過家人的物業作加按套現來填補了差額，成功將新有物業轉按至銀行，減低了利息負擔。
利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣
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