【地產專題】樓市V彈 居屋王「估凸價」！
20190420
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居屋估價近期急升。
樓市V形反彈，已補價居屋成交價量齊升，個別樓王級單位出現「估凸價」情況。《東網》根據銀行的網上估值，發現各區已補價居屋樓王估值，較1月低位全線反彈，包括鰂魚涌康山花園估值達986萬元，較該單位成交價高約18萬元或2%。九龍灣麗晶花園估值亦回升近半成。
已補價自由市場居屋近日頻現破頂價成交。世紀21將軍澳魏仕良表示，將軍澳顯明苑低層一室，實用面積216方呎，開放式間隔，成交價375萬元，呎價約17,361元，創屋苑新高。單位現時以每月約9,500元租出，租約至今年底才屆滿。以現成交價計，租金回報率達3厘。
據悉，原業主持貨約6年，帳賺185萬元，期間單位升值約97%。而是次成交呎價亦貼近同區個別私人住宅。
事實上，《東網》追蹤多個屋苑，發現同類物業的銀行估值亦水漲船高。以康山花園5座高層B室「居屋王」為例，實用面積592方呎，去年11月售968萬元，創屋苑新高，呎價16,351元。單位最新網上銀行估值不僅較1月份高約3.1%，並較成交價高約2%。
利嘉閣吳玉蘭表示，該屋苑向來成交不多，對上一宗成交要追溯至3月，期間錄得兩宗買賣個案，其中10座高層C室，以700萬元成交，呎價16,241元。現時只有約10個單位放盤，兩房戶叫價780萬元起，而市場上兩至3個的3房戶盤源，叫價均逾千萬元。她認為，業主不急於放售，故個別叫價較為進取。
九龍區市區居屋亦受追捧。麗晶花園去年6月錄屋苑首宗突破「7球」成交，單位為3座高層D室，賣780萬元，呎價14,498元。該單位銀行估值1月時曾跌至745萬元，惟最新已回升4.7%至780萬元，可以「估足價」。
儘管其他地區居屋王暫時未估足價，但部分已經非常貼近。屯門美樂花園四座低層G室，實用面積861方呎，早前以885萬元成交，創該屋苑最高紀錄。該單位年初時銀行估值僅824萬元，現時已升至875萬元，較成交價僅低約10萬元或1.1%。
不過，榮膺全港最貴居屋的旺角富榮花園，估值未能追及。該屋苑17座中層A室，實用面積592方呎，去年成為首個樓價突破千萬元關的資助房屋，以1,065萬元易手。該物業今年1月時估價曾跌至785萬元，最新已回升9.4%至859萬元，但仍較成交價低約19%。不過，同屋苑的14座一個高層單位，近日市傳以1,030萬元成交。
世紀21家天下黎振傑透露，除上述成交外，今年該屋苑同類市場只錄得一宗成交，單位為八座低層E室，3月時以706萬元沽出，呎價16,381元。由於放盤單位極少，一個實用面積484方呎兩房戶，連租約開價要830萬元，呎價17,149元。
香港理工大學建築及房地產系教授許智文認為，居屋樓價跟隨大市升跌，而且幅度與整體相若。近期部分屋苑估價「收復失地」，認為影響樓價主要視乎息口及中美貿易談判結果，預料短期內樓價不會有太大變化。
資深投資者吳龍飛表示，已補價居屋售價已貼近私樓，有機會於未來一至兩個月再錄新高價成交個案，但相信之後無以為繼。他解釋，因為政府將推出各種資助房屋，估計市民會選擇先抽籤，不會再追價入市。
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