【股民熱話】香港樓市夕陽無限好 地產股將步股王後塵?

20190430
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相信唔少股民,還記得去年首季,股王騰訊控股(00700)股價一度衝上高位476.6元,各大投資銀行紛紛唱好股王股價,部分更將目標上調至500元以上,股王風頭一時無兩。只可惜,呢個風頭只係維持咗一段短的時間,不久就傳來股王的南非大股東大手配股減持,之後股價失守400元關,跌至去年10月低見251.4元,由高位計累跌47%,市值最多蒸發超過兩萬億元。此役再次顯示,當各大投行齊心一致唱好或唱淡某些投資產品,可能預示大浪頂或浪底快出現,股民要打醒十二分精神!
講咗呢個相距才十幾個月的魚缸教訓,再睇番最近發生的魚缸現象。多家投行相繼發表研究報告,上調今年香港樓價預測。再一次見到各大行咁齊心一致睇好,難道就是香港樓市一大凶兆?
睇番樓市,住宅樓價經過短暫調整後,今年初又再重拾升勢,二手盤業主叫價又回復進取。物業代理統計的二手樓價指收,近周更連升11個星期,且按周升幅擴大至1.56%。顯見香港樓市確實在回勇,促使各大行紛紛上調預測(見附表),撩火加油。
其中,滙豐環球研究發表的研究報告以「雨後陽光」為題,指香港住宅樓市下跌周期已經完結,而且復甦速度較預期快,預期今年樓價會漲10%。最新鮮熱辣則有摩根士丹利發表的研究報告,指與1月份相比,對香港樓價及銷量增長更為樂觀,主因由於美國利率前景偏鴿派、市場情緒改善且供給減少。隨着第2季新項目推出,預計地產股表現將重新超越恒指,將香港地產股目標價平均上調8%。
之不過,樓價脫離市民負擔能力已成事實,樓價又再飆升,有能力追入市的用家愈來愈少,故見二手成交其實係有聲勢但未見交投異常踴躍。至於新盤,由於政府正籌備推出一手空置稅,各大發展商今年都會積極推售新盤,以免累積庫存太多,將來受到空置稅的影響令成本增加。一方面,二手樓價叫價高,而且受按揭貸款相關限制,手頭冇六成首期都唔敢諗二手盤,用家只有轉投一手市場。另一方面,數據顯示首季私樓落成量減少,用家心急可以理解,如今再配合各大投行發功,相信嚟緊會見到一手樓市場旺場!
咁講法,香港樓市旺埋呢一轉,會唔會就係大調整的來臨?大行發功唱好,又係咪預示樓價將見頂的先兆?筆者都冇水晶球,但股市通常會行先實體經濟表現,若然樓市真係將迎浪頂,則不排除地產股會率先見頂回落。
地產股中,實力之選是新鴻基地產(00016),股價由去年末季100元水平,反覆回升至今年4月上旬高位見142元,之後現調整,上周低見132.2元後再現反彈,現處136.2元。回看新地的10年月線圖,現價已處於浪頂,市帳率約0.73倍。雖不排除後市股價或會再衝頂,惟若手上未有平貨,高追值博率一般,一旦跌穿130元更要先行迴避。
再睇另一隻地產股恒基地產(00012),股價在4月10日見高位51.05元後反覆回落,現價處48元水平,10日線跌穿20日線現死亡交叉,短線或須回試47元水平支持再謀向上突破,但若然真的再衝頂,似乎是留意在高位開淡倉比高追更值博。
整體而言,今年美息走向仍存未知數,而此對地產股的估值有一定影響。若聯儲局年內決定不加息,資金繼續炒作資產升值的條件尚在,則樓價還是有機會繼續在高位徘徊。之不過,若然美國經濟數據表現,促使聯儲局改變偏鴿看法,則須提防資產價格會現大幅波動,尤其是最近美股不斷衝頂,本輪業績高峰期已過,5月中美貿易談判料將達成協議,中國經濟回穩下,政府暫毋須再加大刺激經濟措施,故次季環球股市由高位回落的可能性不能排除。
香港經濟連續兩季現疲態,股市和樓市等資產價格再度飆升的話,是危是機?香港樓市是否夕陽無限好?地產股表現又會否步股王後塵?總之,此刻大家須要的不是一份追貨的勇氣,而是一份應付股市和樓市潛在波動的危機感。
東方產經專欄作者錢修
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