【專家樓評】張翹楚:拆解公居屋爆升之謎

20190503
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按市價52折出售的長沙灣凱樂苑、啟德啟朗苑和東涌裕泰苑三個居屋屋苑已售出超過九成,當中有23.6萬個白表申請者爭約4,000個單位,中標率低於1.7%,而單身白表申請者的中標率更低至0.27%。
其實自2014年恢復推售居屋,反應一直十分理想,即使私宅由2015年第三季至2016年第一季連跌6個月,累計跌幅達11.3%,但於2016年推售的大圍嘉順苑與屏山的屏欣苑的2,600個單位,依然獲得13.5倍的超額認購,反映居屋需求殷切。
當「白居二」由2013年的首輪申請到2017正式宣布恒常化,居屋的搶購潮已由一手市場蔓延至二手市場。
居屋二手市場其實比私人市場的買家覆蓋面更廣,自1997年起,居屋二手市場已在未補地價的情況下開放予公屋租戶與綠表申請者,及後又開放於白表申請者。
當然,在現時5年禁售期或將來擬修訂的10年禁售期後,補完地價更可以在自由市場交易,一個物業的價值在於其面對的可購買群眾,若然潛在買家群愈大,其價值也愈容易搶高。
眼見部分二手居屋未補價實用呎價超過12,000港元,即使是以往的3成折讓,補完地價的市價已超過17,000元一呎,縱然買家是按未補地價的金額入市,但當換算為補完地價的金額,一個500多呎的單位都要賣接近900萬元,實在令人懷疑日後獲利的空間。
其實,現在房委提供居屋的按揭保證是30年為限,但有銀行及財務公司願意超額提供按揭,即樓齡5年過外,依然提供25年還款期的9成按揭,為壓抑居屋不理性升勢,確實有需要檢討及修訂居屋的按揭上限。
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚
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