【唔係納米盤】搵老牌居屋上車 「4字頭」有交易？
20190621
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新一期居屋推出即掀起入表熱潮，其實上世紀80年代落成的第一代居屋同樣搶手，儘管現時樓齡漸高，但因單位極實用兼樓價低水，深受用家捧場。代理指出，市場氣氛不穩，該類免補地價可轉售的最早期居屋出現減價盤，個別降幅逾5%，最平400餘萬元可買一個兩房居所，置業人士不妨考慮一下。
【新界之選】
●穗禾苑叫價最低468萬
新界雲集平價居屋，要數金額最平的第一代居屋，不得不提穗禾苑。該老牌居屋坐落火炭半山，偏離港鐵站，但勝在環境清靜，加上單位內籠足秤，故長期有用家追捧。世紀21陽光陳世民表示，受近期社會氣氛影響，部分穗禾苑業主叫價回軟，目前屋苑入門盤實用面積411方呎，兩房間隔，原先放售價480萬元，新近劈至468萬元。至於呎價最平首選實用面積550方呎的大兩房單位，原叫價580萬元，業主減至550萬元放售，實用呎價1萬元。
●兆安苑呎價一萬元有找
他續說，上月底穗禾苑錄高價成交，單位為A座高層一個實用面積411方呎的兩房單位，以495萬元售出，做價及呎價均創屋苑同類新高，惟隨着整體市況轉淡，六月份該屋苑交投無以為繼，暫僅錄一宗買賣。
新界西方面，若以呎價作比較，屯門早期居屋兆安苑可謂最抵。屋苑鄰近屯門市中心、屯門公園及西鐵屯門站，生活及交通配套充足，而單位清一式兩房間隔，廳房俱大，對追求闊落居所的家庭客具吸引力。祥益袁思賢稱，現時兆安苑最平放盤實用面積495方呎，叫價480萬元，呎價9,697元。
另方面，美聯梁浩文則指出，想住得鬆動，首推該屋苑實用面積563方呎的大兩房戶，入門價原先540萬元，新近減價逾5%，以510萬元放售，實用呎價9,059元，可申請八成按揭保險。同區另一個第一代居屋置樂花園，單位以實用見稱，祥益林偉光說，現時入門盤為兩房戶，實用面積449方呎，叫價500萬元；三房入場盤實用面積511方呎，叫價550萬元。
●悅麗苑近港鐵 515萬起
相比屯門區，同坐落新界西的葵涌早期居屋悅麗苑，樓價一樣親民。該項目最煞食的是鄰近港鐵荔景站，為荃灣線及東涌線的轉車站，交通便利，惟周邊欠缺大型商場及玩樂設施。美聯袁新濤表示，悅麗苑最平兩房放盤原叫價520萬元，業主現降價至515萬元放售，較一個港鐵站之隔的居屋清麗苑平一截。而悅麗苑三房入場門檻亦降低，最平放盤原先叫660萬元，近期業主連減兩口價，以630萬元放售，實用呎價12,115元。
【市區之選】
●山翠苑高峰累減20萬
市區早期居屋的放盤業主減價取態較克制，但仍不乏低水單位。當中以港島柴灣居屋山翠苑樓價最平，原因是位處半山，交通不算方便，樓價因而長期落後大市。該屋苑去年高峰期時入場叫價曾超過530萬元，惟宏利地產代理李小姐透露，現時最平放盤為低層單位，叫價510萬元，實用呎價13,456元。
●清麗苑兩房嗌580萬
她續說，同區另一個第一代居屋宏德居，附近港鐵站，社區設施齊全，故樓價遠較山翠苑為高。目前入場盤叫價620萬元，實用呎價15,385元。至於港島南香港仔居屋漁暉苑，非坐落鐵路沿線，但入場費相對較高。美聯丘松原指出，最平放盤為兩房戶，叫價610萬元，實用呎價15,885元。
九龍西方面，鐵路沿線不乏較低水選擇，其中荔枝角早期居屋清麗苑，鄰近港鐵美孚站，交通便捷。屋苑另一優勢是鄰近美孚新邨，周邊大型公園、商場及康體設施有齊。
美聯袁新濤稱，清麗苑有樓睇放盤叫價普遍企穩六球以上，惟入門盤可放眼連租約的兩房放盤，原叫價六百萬元，最近減價20萬元，以580萬元放售。另一個實用面積426方呎兩房連約盤，以588萬元放售，實用呎價13,803元，平過美孚新邨入門盤近一百萬元。
九龍東港鐵沿線最相宜的早期居屋，首選油塘中心。世紀21聯誠謝寶昭稱，目前最平放盤為兩房單位，放盤價六百萬元，實用呎價12,632元，仍在八成按保範圍之內。他續說，鄰近港鐵藍田站的康田苑，現時兩房入場盤實用面積400方呎，叫價645萬元，較滙景花園入場價800萬元，低近兩成。
另外，坐落名校區的第一代居屋俊民苑，鄰近港鐵何文田站，享交通優勢。中原張仲偉指，現時入門盤為兩房盤，屬事故同層戶，放盤價750萬元，實用呎價15,464元。
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●早期居屋無補地價轉讓限制 升勢誇張
最早期發售的居屋，由於當時房委會未有訂明補地價政策，故並不受補地價轉讓限制，業主可自由轉售單位，買賣程序與私樓無異。惟自1982年5月推出的居屋計劃第三期乙起，轉讓須要補地價，業主須先向房委會繳付補價，才可將單位在公開市場出售或出租。
房委會為協助中低入息家庭自置居所，於1978年起推出居屋發售，第一期居屋包括悅麗苑、觀塘順緻苑、柴灣山翠苑、何文田俊民苑、香港仔漁暉苑及沙田穗禾苑，售價介乎8.9萬至16.6萬元。雖然過去40年以來，香港樓市經歷高低起伏，但期內這些早期居屋的樓價升幅相當可觀。
●俊民苑16萬變855萬
當中悅麗苑D座高層三房戶，去年高峰期以破頂價668萬元易手，實用呎價12,846元，較1978年一手價12.2萬元爆升53.8倍。另外，俊民苑D座頂層三房戶，實用面積596方呎，當年一手購入價逾16萬元，去年高峰期以855萬元易手，創屋苑新高，期內升值約52倍。至於位置稍遜的山翠苑，有A座高層兩房戶於去年高峰期以535萬元售出，較1978年一手買入價上漲47.6倍。
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