【股民熱話】香港樓價冇得跌 三大啟示你要知…
20190718
東網電視
更多新聞短片
投資銀行摩根大通近日發表的報告指出，本港社會爭議尚未降溫，政府難以在這個時候推行任何具爭議性的政策，包括「明日大嶼」、「土地共享先導計劃」，又或者加快農地轉換等。換言之，政府無法提速增加土地供應，這將令樓市泡沫進一步膨脹，故維持樓價全年升一成的預測。
誠然，如今社會動盪，市民對政府施政諸多不滿，這個時候，確實難以提出具爭議性的議題，包括土地政策。可解決香港的土地供應短缺問題，實乃刻不容緩。經濟景氣受外圍及內部因素影響持續轉差，理論上，資產價格並沒有持續高企的條件。香港樓價就在土地供應持續嚴重短缺的情況下，繼續高企甚至上升。
第一個結果，是要置業安居的普羅市民，終其一生上車夢難圓，社會上這份怨氣將持續發酵，就如計時炸彈，在政局持續不穩將為港股估值增加風險溢價。
其次是，投資物業的回報率將會進一步下降，皆因樓價高企，但有能力承擔高樓價的租戶卻減少，租金下跌，投資物業充其量可以保值，但租金回報率將每況愈下。是故，若股民持有收租股，宜盡快檢討組合估值，及時調整持倉，免令組合回報率受壓。同一時間，物業的租金回報率下跌，將影響物業的再融資能力，高負債企業的財務狀況或會加速惡化。
此外，樓價高企，加上低息環境下，地產發展成本下降，都有利本港地產股的表現，尤其是土地儲備多的地產股，未來數年在供應嚴重短缺下，將步入收成期，其中一個例子，乃近期股價迭創新高，手持多個鐵路上蓋物業發展權的港鐵(00066)。另一方面，百業艱難，獨樓價持續高企，有利支持地產股估值，或令板塊表現跑贏大市。
總而言之，社會動盪影響政府重要決策，民生經濟百上加斤，可樓市卻因本身的供應問題而屹立不倒，後果是會令香港的營商環境進一步惡化，競爭力持續下滑就梗，外資流入量減少，香港股市乾塘，炒樓門檻又高不可攀兼欠缺值博率，回歸以來香港人以炒賣致富之途可能已一去不復返，不選擇在此地困獸鬥的，兩個出路，一係向海外闖，一係向北闖！
東方產經專欄作者帥哥
─ ─ ─ ─ ─ ─
「東網Money18」全新功能「貼市貼士」，助你掌握投資先機
「互聯餘額」數據，助你掌握北水動向