放寬樓按:大摩指對地產股正面

20191016
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摩根士丹利指出,施政報告中放寬首置人士按揭貸款樓價上限,料對私人住宅需求及樓價有支持,對地產股屬正面消息,尤其於美國聯儲局減息的環境下,地產發展股更受惠,現時地產發展股股價較每股資產淨值折讓高達48%,高於2011年以來平均水平,市帳率只有0.53倍,但股息率以周二(15日)收市價計卻高達4.8厘。
對於港府擬透過不同途徑,增加土地供應,該行認為對短期私人住宅供應幫助有限,因建築期至少需時3至4年。再者,港府擬加快出售公營房屋鼓勵置業及增加更多公營房屋供應,此或抵銷部分私人住宅需求。
●三大藍籌地產股受惠
此外,大華繼顯(香港)策略師葉國邦表示,施政報告對香港房屋政策的着墨,特別是《收回土地條例》大致符合市場的預期;不過,放寬按揭申請上限,以及沒有提及空置稅這兩項,都為市場帶來驚喜,預料對地產股的影響即時和正面。
他表示,當中放寬按揭申請上限,對想對置業的置家,以及有意買樓投資的投資者有幫助。至於近月持續的社會混亂,以及預料未來經濟不穩定,葉認為這些因素存在已久,相信不會特別令置業需求退卻。因為置業有一部分是剛性需求,未必100%與經濟掛鈎。
地產股是否可以看高一線,他認為,有兩項因素可以考慮,並且這兩項因素互相抵銷。其一是《收回土地條例》可讓香港三大地產商新世界發展(00017)、新鴻基地產(00016)、恒基地產(00012)以往閒置的農地加快體現價值,以及計入資產淨值的計算之中。然而地產股的投資評級未必可以即時提升,因為第二項因素是大型地產商的一大主要收入來源都是來自收租物業,以目前經濟和社會情況來看,商場和寫字樓租金收入都有很大壓力。
●釋放市場置業需求
交銀國際分析師謝騏聰發表報告,指港府提高按揭計劃保險的樓價上限,將釋放被近期社會動盪壓抑的置業需求,尤其是售價介乎400萬至800萬元的住宅,惟「納米樓」的需求會轉移至「正常大小」的單位。
他認為,施政報告短期會對地產股帶來估值向上重估,尤其是目前息口下降,其中未來12個月可售樓盤較多的新世界發展和新鴻基地產,以及農地儲備多的恒基地產較為受惠。
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