【股民熱話】香港樓市榮辱要睇佢…

香港經濟正步入衰退，已無懸念。港府已預告，全年經濟或現負增長。之不過，經濟點差都好，香港樓市似乎仍不缺「勇者」入市。自政府宣布放寬住宅按揭保險貸款上限及首置壓力測試之後，多區二手交投轉旺，樓價展現承接力。經濟與樓市背道而馳，難道樓市真有金剛不壞之身？

短期內香港樓價難大跌，底因離不開其供需失衡的格局。一方面，政府放寬首置按保條件，讓更多本來未達首期門檻的買家可以入市，變相增加需求；另一方面，政府所謂的增加短期房屋供應，說易行難，僅停留於搬弄資助房屋數據，沒有實際增加短期房屋供應的辦法。同時，低息環境下住屋及投資物業的需求仍然殷切，皆為樓價帶來支持。

之不過，歷史相告，資產價格與經濟表現不可能長期逆行，修正是無可避免，且必然會帶來更大痛苦。如是者，香港樓市幾時爆？答案好可能唔係取決於香港，而係睇中國樓市。

點解咁講？目前，中國經濟受貿易戰影響增長明顯放緩，但70大中城市樓價持續向上，情況與港樓類似。歸其原因，這些年銀行體系新增的流動性，大部分流入樓市，樓市泡沫已大得不能倒，否則會威脅到金融系統性風險，這是目前中國經濟的一大難題。

香港與內地只係一河之隔，內地沿岸主要城市的經濟發展與香港經濟的差距已大為收窄，兩地樓市更有着互相牽引的關係。一方面，內地樓市跌不得，源源不絕的資金樓泡愈吹愈大，財富外溢效應下，內地資金已成為香港樓市的主要參與者之一，這幾年無論是新盤抑或買賣地皮，都見到內地資金的身影。

目前中、港兩地經濟都在轉弱，但樓價則持續高企，表現如影隨形，畢竟兩地資金面關係密切。若然在極端情況下，中國樓市爆煲，引發金融危機，香港股、樓二市都沒有幸存的可能。

如今中、港樓市齊與經濟脫軌，未來也頗大機會要共榮辱存亡，最壞的情況是中國經濟要步日本經濟長期迷失的後塵，而港樓的調整周期，可能要用上一代人的時間，才有望完成修正。

如果樓市泡沫就如人的壽命一樣，都有盡頭，股民呢一刻最想做的，莫過於好似買人壽保險咁，為樓市危機買個保險，對沖風險，可惜沒有樓市期貨。針對投資組合的實際操作，除了宜控制物業投資比重外，宜將一定比例的資產分散在非中、港市場，如投資外幣或海外股市，甚而增持黃金，務求避免將成副身家放晒喺中港市場上，以免落得真正「攬炒」收場！

東方產經專欄作者　帥哥

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