【樓市崩潰】中環租金鰂魚涌價 二手樓低價不絕
20200804
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新冠肺炎疫情對經濟活動構成重大打擊，拖累核心區甲級寫字樓租金插水。中環中心新近租出部分單位，成交呎租約55港元，較原先叫租大手劈約兩成，呎租等同港島東商廈，市場料今年香港工商物業市況難有起色。
【商廈：中環租金鰂魚涌價】
資深投資者蔡志忠透露，該廈23樓01至05室，面積共約8,200方呎，月前意向呎租約68至70元，原計劃全層出租。不過，受到疫情肆虐、中美貿易糾紛等負面因素夾擊，嚴重影響寫字樓租賃市場，最後分拆放租，並大幅減租至上述水平租出，他形容為鰂魚涌太古坊價錢。
蔡氏又稱，該樓層餘下單位目前仍然放租，可租面積由約1,700至16,000方呎，每方呎叫租約60元，已較早前下調超過一成，更表示對後市不太樂觀，更指疫情一日未完「咩都假」，估計不單寫字樓市場，相信連同舖位等工商物業，市況今年難望轉勢回升，只希望明年會有轉機。
而根據太古地產(01972)日前公布的今年第二季營運數據，旗下太古坊最新呎租為40多至50多元，至於港島東中心及太古坊一期，呎租則為50多至約70元。
資料顯示，長實集團(01113)於2017年以402億元出售中環中心75%權益，包括約122萬方呎寫字樓及商舖樓面，以及車位，呎價約3.3萬元。當時買家財團為中國港澳台僑和平發展亞洲地產等，亦包括其他城中投資者，如前述的蔡志忠，以及「小巴大」馬亞木及「磁帶大王」陳秉志等。
事實上，商業市場面臨種種挑戰，特別是甲級寫字樓。據戴德梁行早前一份報告，全港甲級寫字樓待租率上升至10.7%，將令下半年租金受壓，第二季各區寫字樓平均租金按季下跌約5.8%，以中區甲級商廈跌7.5%最急，預期該區今年將跌租15至20%。
【舖位：銀主盤賣1180萬】
經濟逆轉，舖位市場亦錄銀主盤成交。市場消息指出，赤柱大街單號地舖銀主盤，舖位實用面積400方呎，天井約70方呎，設有後門及舖內洗手間，剛以1,180萬元易手。
該舖位於上周曾由環亞物業推出拍賣，開價1,080萬元，一度獲承價至1,130萬元，但最終未到價收回，其後買家繼續洽購，終以上述做價成交，較拍賣開價高出約100萬元。據了解，上述舖位自2014年起，錄得6次按揭或貸款紀錄，其後最終淪為銀主盤。
【二手樓：低價不絕】
二手樓業主愈劈愈急，市場低價成交湧現。長沙灣碧海藍天兩房單位，減價後以840萬元售出，不足兩個月前賣平60萬元，做價料為今年最低。
香港置業馬泰陽表示，上址為1座中層E室，實用面積502方呎。由於該盤5座同面積單位於6月時曾售900萬元，原業主本月遂以相同價格放盤，其後再減價60萬元後終獲承接，呎價僅約16,733元。他支持政府撤辣，此舉可令投資樓市成本降低，吸引投資者入市，有利物業市場交投。
市場三房單位同樣跌價。利嘉閣陳志傑稱，葵涌恒景花園低層D室，實用面積511方呎，三房間隔，去年12月開始放盤，開價810萬元，經議價後減價34萬元，獲區內客以776萬元承接，呎價約15,186元，為該盤三房單位今年最平。
美聯王偉健指，元朗Grand YOHO第10座低層C室，實用面積702方，減價後售1,091.8萬元，呎價15,553元。是次做價創該盤三房單位今年新低。
此外，北角柏蔚山3座一個低層銀主，早前市傳以2,300萬元售出。但資料顯示，該單位最終以2,160萬元登記售出。以實用面積911方呎計，呎價23,710元料創該盤新低。據了解，該物業於2018年購入，淪為銀主盤後沽出，約兩年貶值約701萬元。而原業主為一組內地客，各區持有多個大價物業，部分先後都成為銀主盤。
【資助房屋：3年低位】
大市走勢向下，公營房屋都錄劈價個案，尤其是鄰近慈雲山屋苑。牛池灣居屋瓊麗苑有三房單位，減價後於未補價第二市場售378萬元，呎價6,823元，屬2017年後該盤最低呎價。
富誠地產鄧宇熙表示，上述瓊昌閣低層9室，實用面積554方呎，原先叫價420萬元放盤，減價約10%後沽，獲買家以綠表購入。原業主持貨31年，帳面獲利331萬元離場。
房協青衣綠悠雅苑都要減價。利嘉閣彭錦添透露，該盤2座低層D室，實用面積約543方呎，減價20萬元，未補地價售668萬元，呎價約12,302元。據了解，該盤成交呎價最高曾達1.3萬元水平。
此外，何文田夾屋欣圖軒2座一個低層單位，市場消息稱，減價約90萬元後，於已補價自由市場售730萬元，實用面積467方呎計，呎價約15,632元。
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