專家樓評：銀行轉審慎　轉按甩發展商按揭有阻滯

近日按揭市場訊息非常混亂，有消息傳出有大型銀行將現金回贈「清零」、不承做工商物業按揭及不接受沒有香港身份證人士申請按揭等。當然傳聞未必百分百準確，不過，近期銀行的而且確每隔數天便會調整按揭產品，只能說現時各間銀行對按揭取態之不積極，是近十多年來較為罕見。

銀行為了節省成本大幅削減現金回贈，首當其衝的是轉按業務。現時大部分銀行都不再為轉按提供現金回贈，個別銀行就算能提供零星的現金回贈都會額外加一些「辣」條款，例如：計算「供款佔入息比率」後家庭總收入要在35%以內、要求轉按套現的資金不能用於置業用途(須簽署聲明書)等，這些條款都顯示銀行並無意欲承做轉按生意。

事實上，現時有一類客人即使銀行再沒有提供現金回贈，但仍然需要申請轉按，就是一批在數年前購入新盤而選擇「發展商按揭」的業主。由於當時「發展商按揭」的按揭息率比坊間更為優惠，再加上對買家的供款佔入息比率要求及按揭成數限制都較寬鬆，亦毋須提交各樣證明文件便能輕易批出按揭，故此當時都吸引一部分買家選用。

不過，這一類「發展商按揭」的按息優惠期通常設定為首3年，優惠期過後按息就會大幅上升。參考某幾個2021年推售而剛過優惠期的新盤，當年的按息為最優惠利率(P)減2.5厘，以當時P為5厘計，即實際按息為2.5厘。首36個月優惠期過後，按息上調到P至P加一厘不等，即實際按息為5.875至6.875厘。粗略計算，假設貸款額500萬元，供款期30年，優惠期內每月供款約19,800元，優惠期後每月供款大增到約29,600至32,900元，每月供款負擔增加萬多元。

憂部分業主出現斷供情況

若透過轉按至銀行，按息為4.125厘，即每月供款約24,300元，比現時供款減輕不少。可惜銀行不熱衷於轉按生意，令這類業主寸步難行，再加上他們當時敍做的按揭成數高達80至85%不等，現時估值已下調15至20%，他們需要填補差價才能轉按，可謂雪上加霜﹗

最後，相信大部分人的工資升幅未必追得上每月供款升幅，現時可能已出現入不敷支狀況，擔心這問題若持續下去，可能會陸續出現斷供情況。屆時銀主盤湧現，後果不堪設想。希望當局能當機立斷，盡快構思紓解方案，協助這些人士順利過渡。

利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣