林嘉麒：華重手救市　內房未解困

9月完結，中港股市表現一枝獨秀，滬綜指單月升超過18%，恒生指數單月升幅接近兩成，升幅大且急，就算升市也叫投資者無所適從。事實上，港股首先受惠美國聯儲局減息周期開始，藉此展開新一輪升市，而上周曾提及港股前景有兩大難題：內地短時間會否乘着美國減息而迅速降準或減息，以及內房問題。這兩大焦點似已得到回應。

上周內地政府採取一系列措施來應對經濟形勢。貨幣政策方面，上周中國人民銀行宣布將存款準備金率降低0.5個百分點，向金融市場注入長期流動性約一萬億元人民幣。同時政策利率也從1.7厘下調至1.5厘，以引導貸款市場報價利率(LPR)和存款利率同步下行。

連環出招旨在穩樓市

此外，內地亦宣布一系列政策，包括降低存量房貸利率、下調二套房貸款最低首付比例等。這些政策旨在支持經濟高質量發展，而力度超出市場預期，此舉被認為是中國幾十年來最大膽的政策舉動之一。在之前的內地政治局會議中，政府對經濟形勢的評價一直是「回升向好」。然而，在9月底的會議通稿中，政府明確表示要「正視困難」，並強調增強做好經濟工作的責任感和緊迫感。這顯示出政策制訂者對經濟形勢的焦慮情緒。

至於內房問題，人行周日晚上連發4項金融支持房地產的政策，給房貸個人和房企送上了一份政策大禮包。第一，優化個人房貸利率定價機制。人行發布關於完善商業性個人住房貸款利率定價機制的公告。這次調整包括兩方面，允許變更房貸利率在LPR基礎上的加點幅度，並取消房貸利率重定價周期最短為一年的限制。這將使存量房貸利率更靈活，更能適應市場變化，有利於房地產市場的平穩發展。

第二，是不再區分首套、二套住房。人行和國家金融監督管理總局聯合發布關於優化個人住房貸款最低首付款比例的通知。現在，商業性個人住房貸款不再區分首套和二套，最低首付款比例統一為不低於15%，這將降低改善性購房門檻，有助於釋放更多購房需求。

第三、保障性住房再貸款資金支持比例提高至100%。人行調整了5月份創設的3,000億元人民幣保障性住房再貸款的資金支持比例。這對於提升商業銀行貸款規模、降低國企收儲成本都有積極作用。

內房企債務風險未除

第四、延長部分房地產金融政策期限。為滿足房地產行業合理融資需求，兩部門將部分房地產金融政策期限延長至2026年底。這將有助於促進項目完工交付。

中央最新有關內房政策是連環推出，內地樓市無可置疑會出現小陽春，以緩解市場對內地房地產市場的憂慮。然而，內房問題不單止是樓市的銷情或樓價的高地，而是一眾內房上市公司的境外債何時能夠解決，債務問題一日未解決，房地產市場的發展就會停滯不前，整體經濟發展好極也有限。

元宇證券基金投資總監 林嘉麒(作者為註冊持牌人士)