美聯：放寬物業按揭成數上限促進物業成交　助樓價止跌

政府剛公布施政報告，美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，對措施表示高度歡迎，認為對香港樓市實有深遠的影響，確認住宅物業在自住之外，亦具有投資保值，吸引資金落戶香港的作用，相信新措施有助促進物業成交，進而令樓價止跌。

新一份施政報告提出，投資住宅物業按揭成數上限由原先6成升至7成，相信有助吸引投資需求入市。尤其是現時樓價已較高峰期大幅回調，配合減息周期啟動，同時租金持續攀升，令租金回報率轉為吸引，多個屋苑「供平過租」情況已經重臨，加上中央推出措施提振經濟。

在眾多利好因素帶動下，估計第四季一手成交量有望升至5,000宗，按季急升逾1.1倍，並創22個季度(即5年半)新高；二手方面，料第四季錄10,000宗，按季升近2成。樓價方面，預計第四季樓價有望回升約3%，全年跌幅將收窄至5%內。

施政報告亦提出優化「新資本投資者入境計劃」，即日起容許投資住宅物業，而該物業成交價須為5,000萬元或以上。他表示，新措施有利豪宅市場，料推高逾5,000萬元住宅註冊量。

根據美聯物業研究中心綜合土地註冊處資料，今年截至10月15日為止，有逾5,000萬元的一、二手住宅註冊量合共錄441宗，已佔去年全年約94%。相信在新措施下，今年同類大額住宅註冊量有望挑戰600宗水平，創3年新高。施政報告對人才留港的力度不足，若然採納市場建議放寬高才通在港置業計劃，相信有助增加人才留港的意欲。

他認為，優化投資移民計劃後，料當中逾5,000萬至1億元豪宅更為受惠。估計投資移民當中不少為內地人，根據美聯物業研究中心綜合土地註冊處資料，按已知買家姓名作分析，今年首9個月已知個人買家的逾5,000萬至1億元一、二手住宅註冊量中，內地買家(以買家姓名的英文拼音鑒別)佔約58.7%。相信在新措施下，料有關佔比有望升至6成半水平。

另一方面，報告提出全力推進香港成為國際專教育樞紐，相信內地生成為持續支撐香港租務市場的動力之一。事實上，近年內地生來港讀書人數攀升，惟宿舍數量卻未有大幅增加，在「僧多粥少」下，租賃需求強勁帶動租金持續向上。

據美聯「租金走勢圖」9月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約37.92元，按月升約0.1%，連升7個月，創5年新高，而今年租金已累升約5.85%。 內地生來港讀書人數上升，特別看好毗鄰的大學區附近一帶屋苑的租務表現。

以大埔區為例，今年首9個月區內大埔中心呎租上升約19%、天鑽亦升約11.7%；一向受內地生歡迎的沙田區，當中河畔花園呎租升約12.3%，好運中心則升約7.7%。至於將軍澳區，區內屋苑呎租同樣顯著上升，其中日出康城首都於首9個月上升約11%，將軍澳天晉亦升約7.4%。由此可見，大學區附近一帶屋苑的年內租金升幅超越大市，相信區內租務表現持續受惠政策，表現可望看俏。