專家樓評：樓按放寬釋放上車購買力

雖然本港樓價處於較低水平，但畢竟年輕人事業未完全上軌道，今時今日由父母代出首期置業的情況仍然普遍。假如起初沒有特意預留一筆資金作子女將來買樓之用，父母一方霎時間要籌措大筆首期並非易事。撇除子女因素，一旦基於其他意外情況需要資金周轉，如果手上持有物業，可以視乎情況選擇轉按套現或現契套現。

前者乃指將原有的按揭貸款由一間銀行轉換到另一間銀行，碰着樓價上升時，可以藉單位價值上升後的差價套取一筆現金使用；後者則指將已償清按揭的物業再次抵押予銀行，一般較適用於退休或半退休人士，故其套現金額特別受申請人年齡和其他資產總值等因素影響。

現契套現上限為七成

近年才入市的朋友或對轉按比較陌生，除了一些使用發展商「呼吸Plan」，在罰息期後急需「甩」掉即將來臨的高息期的業主。事實上，轉按在昔日樓市瘋狂的年代非常普遍，因為在手持物業升值時轉按，可以在償還原有按揭欠款的同時自己套取當中差價的現金，此還未計銀行積極爭取按揭生意時，會為新客戶提供現金回贈以及更優惠利率，且部分買家可藉轉做較低成數按揭，退回部分按保保費。

以一個美孚新邨10號低層A室實用面積704呎的兩房單位為例，假設業主以826萬元入市後，承做七成按揭並供了3年，實際按息3.625厘，3年後樓價上升一成時轉按，他可以套現的金額最高為636萬元(908萬元的七成)減實際欠款544萬元，即91萬元。惟以目前的市況來說，能藉轉按套得大筆現金的單位恐怕不多。

如手上的物業已經償清按揭，或可考慮使用現契套現。這類個案較多是退休或半退休人士，他們未必有穩定且可觀的固定入息，故申請時銀行會改為審視其持有的資產總值，按揭成數亦限制於最高七成。不過，一般銀行只會批出最多五成貸款額，以免申請人及後無力還款，除非申請人：一、持有至少6至12個月供款的資金；二、持有其他資產如股票、基金，保單等；三、有穩定租金收入，金額相等或高於每月還款額。

如申請人能夠證明自己符合任何一個條件，則有可能獲批最高七成按揭。就還款年期，一般銀行會以「75」或「80」減申請者年齡或物業樓齡計算，以較低者為準，如有需要，申請人可以加入年輕的擔保人以取得更長的還款年期。

回到美孚新邨的例子，今次假設樓價不變，業主年屆65歲，單位已供滿，只是子女成家立室，希望套現一筆資金助子女上車。基於不假設他們做擔保人，列出以下兩種情況：

須衡量利息負擔能力

情況A：業主主要資產為抵押物業，沒有其他資產或收入，銀行估價826萬元，最高按揭成數50%，貸款額(即套現金額)413萬元，還款年期15年(80減申請者年齡65歲)，總利息支出(息率3.625厘)123萬元，每月供款為29,779元。

情況B：業主持有抵押物業及一個太古城單位、200萬元現金，太古城單位每月租金收入32,000元，銀行估價826萬元，最高按揭成數70%，貸款額(即套現金額)578.2萬元，還款年期15年(80減申請者年齡65歲)，總利息支出(息率3.625厘)172.2萬元，每月供款為41,691元。

從以上比較可見，情況A申請人因沒有其他資產和收入，應認真審視自己能否應付逾123萬元的總利息支出和每月近3萬元的還款，或有需要減低貸款額以減輕壓力。情況B則相對可行，業主可在借足七成的情況下，靠手持的現金和租金收入應付未來多年支出。以上比較只供參考，最終現契套現是否用得着，還是要看自己的需求和財政狀況。

利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣