普縉：撤辣未有扭轉本港樓市的「熊市」格局

普縉集團發表《2024年第四季香港地產市場分析》報告，指2024年本港整體樓市處於下調格局，其中港府於今年2月宣布住宅物業交易全面撤辣後，住宅物業成交曾經飆升，惟受制於多項內外因素影響，各項類型物業的成交量及樓價反覆回落，並以非住宅物業的表現較為遜色。該行預期，明年住宅市場將會以消化新盤貨尾為主，而豪宅物業則可望平穩向好。

自港府全面撤辣後，累積已久的市場盤源及購買力迅即釋放，加上發展商積極推售手上項目、9月美國聯儲局啟動減息，以及中央政府推出救市措施等因素，令住宅物業成交量再度增加。據土地註冊處數據，截至2024年11月，全年共錄得48,996宗住宅成交，其中一手共錄得16,025宗，已超越2022年及2023年全年約1萬宗水平；另外，二手則錄得32,971宗，與過去兩年相若。

不過，撤辣未有扭轉本港樓市的「熊市」格局，當中，截至今年10月，整體住宅樓價較2023年底及2021年7月的歷史高位，分別下跌約6.8%及27.1%。租金方面，用家對於入市維持觀望態度，加上人才計劃推動下，令整體租賃需求增加，帶動整體住宅租金於本年首10個月上升約4.8%。

普縉預期，2025年發展商將會持續積極沽售手上項目，在減息周期下，明年實際按揭息率仍有下跌空間，供款比例將進一步下降，加上往年新盤樓價已較高峰期下跌約三成或以上，令「上車客」可透過較低成本購入樓宇質素較佳的新盤項目，或以同樣成本購入樓齡和面積較大的舊樓。

豪宅市場方面，在港府放寬投資移民條件，以及該類物業的獨特性和供應稀缺推動下，今年豪宅市場表現優於中小型單位市場，交投亦更活躍。該行指，個別新盤豪宅項目不受整體樓價下調影響，甚或創出區內呎價新高紀錄，相信2025年豪宅物業市場可保持穩中向好的發展。

該報告亦指，2024年工商物業租金價格持續下調，影響相關物業按揭的還款能力，導致有發展商及策略投資者爭相出售旗下資產套現，影響市場氣氛，整體市場表現較住宅物業市場遜色，各項類型的非住宅物業樓價今年下跌約一成半至兩成不等。另外，整體寫字樓空置率仍然維持高水平，由於市場未及消化新增的辦公室樓面，加上相關需求仍然疲弱，預計2025年寫字樓售價和租金將會持續向下調整。

受惠於現時較低租金水平，本年核心區的商舖空置率仍維持於單位數字。該行指，由於港人假日北上及外遊的趨勢持續，料明年商舖租金在零售及餐飲行業處於收縮狀態下表現平淡。

另外，由於明年內地對外貿易的不確定性增加，故市場對工廈及倉庫物業的需求存在變數，惟基於較低空置率下，年內工廈及倉庫物業市場前景審慎樂觀。至於商廈買賣市場方面，今年錄得約10多宗全幢物業成交個案，部分原屬酒店發商住用途，並改裝成學生宿舍。