東方日報B1：港島細單位8年半最平　首11月瀉15%

儘管減息後樓價稍為回穩，惟今年跌價幾近成為定局，差餉物業估價署最新臨時數據顯示，今年首11個月私宅售價指數累跌約6.55%。以地區及實用面積劃分，以港島區面積約431方呎以下細單位最頹勢，樓價急瀉超過一成半，跌至逾8年半新低。

據該署資料，11月私宅售價指數報290.9點，按月再升約0.07%，已連漲兩個月。不過，目前樓價水平仍為2016年8月後的逾8年低位，今年累計錄得顯著跌幅，較2021年9月的歷史高位398.1點，仍低約26.93%。

事實上，撇除月度買賣交易量不足20宗的單位類別，期內多達10個類別的平均每方呎售價下跌，僅得一個類別逆市上升。

當中以上述港島區細戶跌幅最驚人，上月平均呎價跌穿1.2萬元，至約11,788元，首11個月累積跌幅約15.21%，並為2016年2月後最低，當月平均呎價錄約11,614元。該類單位亦為上月樓價按月跌幅最大類別，呎價較10月明顯回落約4%，以實用面積約430方呎單位計算，該區細戶平均售價約506萬元。

今年其次跌勢較急為同區實用面積約753至1,075方呎中型單位，最新平均呎價約15,731元，首11個月累挫約7.27%。此外，九龍區實用面積431方呎以下細單位，今年樓價表現亦遜於大市，期內呎價下跌約6.61%，至約10,411元。

反觀，截至11月年內平均呎價唯一上升的類別，為港島區實用面積約1,076至1,721方呎中大型單位，上月呎價約19,708元，首11個月已經累積上漲約6.38%。

若以兩類面積單位售價指數分析，2024年首11個月以實用面積約1,075方呎及以下中小型單位跌幅較大，該指數11月報292.2點，今年暫累挫約6.53%。而實用面積約1,075方呎以上大型住宅單位，期內售價指數錄約5.1%跌幅，上月報266.2點。

雖然減息後樓價終止跌勢，但展望明年市況，在一手單位庫存高企等因素下，部分代理行仍未過分樂觀。高力香港研究部主管李婉茵表示，一手住宅供應量處於高位，推算需要5至6年時間消化，而美國未來對華政策，將為內地及香港經濟復甦帶來一定變數。雖然按揭成數放寬，但銀行審批謹慎，獲批按揭仍遠低於過去5年平均水平，反映銀行對未來經濟和借貸人還款能力取態。因此，該行對2025年樓市走勢保持審慎態度。

萊坊高級董事王兆麒預料，今年全年樓價將下跌約7%，相信新盤銷情會較二手市場為好，但貨尾量高企，料最快要明年中才會回落至較低水平。預期樓價明年上半年見底，全年樓價將會持平，或上升最多約5%。

世邦魏理仕香港估值及諮詢服務部執行董事郭偉恩指出，儘管未來利率或再下調，但發展商和買家可能會採取觀望態度，預計樓價走勢待明年農曆新年過後才有更清晰方向。

事實上，反映較近期二手樓價走勢的中原城市領先指數，按周下挫約0.73%至137.15點，為12周最大跌幅。期內大型屋苑、中小型及大型單位3項主要樓價指數，亦全線按周下跌，跌幅約0.61至0.76%不等。

以4個主要地區統計，期內港島區樓價指數按周跌約1.26%最急，九龍及新界東亦錄約1.14%及約0.71%減幅。反觀，新界西按周再升約0.3%。