收購價高被轟推高樓價 市建局:被市場波動牽着走

20180527
東網電視
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市建局被物業市場波動牽着走,不能因樓市升跌而改動收購呎價的計算方法。
市區重建局早前破天荒以近2.4萬港元呎價,向西營盤崇慶里/桂香街發展項目的物業業主提出收購,創下歷來最高收購價。市建局行政總監韋志成今(27日)發表網誌指,現時整體物業市場處於甚高的水平,不論是市建局或私人發展商,均面對「水漲船高」的高收購價,他預告面對當前的高收購成本、連同建築費、利息等發展項目的所需開支,在「麵粉」價高昂的今天,各機構在顧及本身財務的可持續性及樓市狀況,發展成本將反映在日後的樓價上。
韋志成以「樓市『熱浪』 窒礙市區更新的持續發展」為題發表網誌,反駁社會有意見認為市建局以「新高價」收購是「推高樓價」。他重申市建局的自置居所津貼的計算方法,是根據「7年樓」單位計算,市建局很大程度處於被動,亦被物業市場的波動牽着走,不能因為樓市的升跌而改動收購呎價的計算方法,或大幅改動項目的發展程序。
他以西營盤區為例,樓齡達40至50年舊樓的呎價,在市建局未提出收購前的半年,舊樓成交價的平均呎價已高達1.5萬港元,這類樓高只有數層、沒有升降機裝置和缺乏保養的舊樓,因具重建發展的潛力,它的平均呎價相對起同區、樓齡差不多但屬樓高20多層的住宅大廈,卻要高出10至15%。
他又指,隨樓市不斷攀升,市建局「低買高賣」的項目雖然帶來「暫時性」收入,但會被龐大收購成本所抵銷,以2008年在土瓜灣區開展的一個重建項目為例,項目涉及61個住宅及地舖業權,市建局提出自住物業的實用面積呎價為5100多港元。
項目於今年初公開發售,市建局預計可錄得約7億多港元的總收入。但如此時在同一地區開展一個相同規模的項目,以近1.6萬港元的實用面積呎價計算,須動用的收購成本,便將高達9億港元。故市建局需面對,一是把項目「愈做愈細」;二是不斷從以往「累計收入」中透支來發展這類高收購成本的項目,結果同樣會愈做愈少;三是從開展新項目的可供發展剩餘地積比作補貼。