專家樓評：醫管局員工置業貸款　如何計算最划算？

醫管局員工置業貸款計劃(Enhanced HLISS)已陸續發出原則上批准書(AIP)，亦有兩間大型銀行接受相關按揭申請，一、二手物業及轉按皆適用。這個醫管局員工置業貸款計劃與一般銀行按揭計劃有何不同？要注意甚麼？息率低見1厘固然吸引，但實際供款真的少了嗎？申請上困難嗎？如何才取得最多優惠？

醫管局員工置業貸款計劃與一般銀行按揭計劃，最大的差異在於息率、年期以及壓力測試計算方法上。首先，要知道醫管局計劃不是單單由醫管局做貸款，有部分金額是由銀行借出。

簡單來說，就是由銀行做「頭按」，然後由醫管局做「二按」，不過與傳統大家理解的「二按」不同的是，醫管局貸款部分的息率會較銀行的「頭按」更低息，同時所佔的比例亦不會像發展商的二按般，要先由銀行借50至60%，再由發展商借20%至30%。醫管局貸款的比例是取決於申請人的入息，一般為底薪的48倍，上限600萬元。即是只要入息夠高，有銀行可接受只由銀行借出最少50萬元的「頭按」，再由醫管局借出600萬元的「二按」，而頭按及二按合共總按揭成數不多於90%便可。

至於息率方面，醫管局的貸款按息並不跟隨銀行，而是由當局釐定，當息率不高於4厘時，員工只需支付1厘按息，當息率高於4厘，醫管局會補貼最多3厘的利息開支。例如，醫管局釐定的按息為H + 1.55%，鎖息上限以最優惠利率P現為6%計算，現時為6厘，假設1個月HIBOR為4.45厘，即按息已觸及鎖息上限6厘。以6厘減醫管局補貼的3厘，即等同實際按息為3厘。較銀行現時新造按息3.5厘低了0.5厘。

單看息率計，醫管局計劃「無得輸」，不過在實際計算上，計劃有不少限制，包括年期、壓力測試計算及現金回贈等，綜合所有因素計算的話，用醫管局計劃每月供款不一定會較輕鬆，同時不是每人都適用，下篇會詳細舉例解釋。

利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣