生活成本上升　內地大城市核心區人口外移

內地大城市的人口近年從核心區流向其他城區和郊區，以北京核心區東城區為例，過去10年人口縮減逾22%。有城市研究專家認為，隨着大城市核心區樓價和租金上漲、生活成本上升、交通擁擠等情況出現，人口自然會向周邊地區擴展。

在今年公布的第7次人口普查中，北京核心東城區和西城區常住人口總和約181萬人，較10年約216萬人減少約16%。若單以東城區計算，降幅更達22.9%。此外，北京6大中心城區2020年佔北京總人口比重為50.2%，較2010年下降9.5個百分點。除北京外，上海、天津和重慶均出現中心城區人口佔比重下降，郊區人口佔比重提高的情況。

華南城市研究會副會長孫不熟認為，大城市人口規模愈大，效率愈降低，住在核心區「相對不經濟」。他認為，隨着超大和特大城市中心城區的非核心功能向外疏散，北京、上海等大城市開始對不同城區進行差別化管理，目的是人為引導人口向郊區導流。另外，高鐵站和機場也成為其他城區吸引人口的「利器」，上海虹橋高務區近幾年發展便是一例。

另有地產分析師表示，由於大城市核心城區擁有明顯的交通和教育優勢，短期內很難轉移，所以樓價持續高企。從未來的趨勢來看，中國城鎮化還未結束，雖然信貸增幅放緩，但他認為大城市郊區的樓價還是會平穩提升。