正論:非住宅終於減辣 作繭自縛何其愚

2020年08月20日 00:04
東網電視
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今年是庚子年,注定多災多難,不可能平靜。在中美角力的大氣候下,香港成為主戰場,局勢不穩加上種種制裁,國際金融中心地位備受動搖;屋漏偏逢連夜雨,去年的反修例黑暴重創本港根基,今年又逢新冠肺炎來襲,百業蕭條,雪上加霜。此情此景下,賣樓套現成為業主的救命稻草,社會要求樓市撤辣之聲不絕於耳。金管局昨日宣布放寬「非住宅物業」按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施,總算是遲來的減辣救市,惟何時輪到住宅減辣以至撤辣,仍是未知之數。
本港經濟自去年開始下行,今年更趨惡化,財爺陳茂波甚至形容今年經濟是近六十年來最差。事實上,旺區吉舖湧現,結業倒閉潮如巨浪淹至,最新失業率即使微跌○點一個百分點至百分之六點一,依然有逾廿四萬人失業,情況為十五年來最差,何況這是港府動用數以千億元計救市紓困的結果,證明投入巨大但作用輕微。最要命的是,疫情不知伊於胡底,昨日又有兩大盛事取消或改為網上舉行,重啟旅遊業遙遙無期。
在百廢不興的背景下,金管局終於減辣,非住宅物業按揭貸款的適用按揭成數上限,上調十個百分點;一般個案上限,由四成上調至五成,今日起生效,此舉總算是遲到好過不到。商界早就指出,市況不穩,風高浪急,不少企業及商戶急需將手上物業出售套現,以增加現金流維持生意,但辣招令他們舉步維艱。當局遲來的出招,預料對持有工商單位的業主有一定幫助,但只能算是第一步,住宅物業依然未有減辣,遑論撤辣,救市效果始終不全面,特別是目前樓市下行風險日甚一日,一旦樓市崩盤,必然導致經濟及金融全面崩盤,後果不堪設想。
春江水寒鴨先知。七月份涉及物業辣招稅成交按月大增一成六至逾一千八百宗,連升三個月,為去年十月後最多。經濟轉差,業主卻寧付辣招稅都要沽樓套現,反映了經濟及政治環境惡劣,不少港人急需周轉,亦有港人對前景心死,紛紛賣樓移民;投資者同樣睇淡後市,認為本港樓價上升空間不多,及早沽貨走為上着。
可以看見,最近多個藍籌屋苑都出現劈價放售,而住宅租金價格更大幅下調。業主租金收入下降,手持物業又有價無市,辣招早就失卻遏抑樓市的作用,變相鎖死二手樓盤,反而成為業主套現及年輕人上車的絆腳石。
眾所周知,港府於二○一○年首度引入額外印花稅,並於兩年後實施加強版,轉讓限制年期增至三年,稅率升到百分之十至二十,新增買家印花稅,非本地或以公司名義入市的買家,須支付樓價一成五的稅項。惟辣招無助遏抑樓市,港府翌年再增設雙倍印花稅,提升非首置人士的印花稅比率;其後樓價仍是居高不下,二○一六年當局再度提升印花稅,購買第二個物業的買家或公司名義買家,稅率劃一調升至百分之十五。
正如本報多次指出,當樓市出現不理性亢奮、樓價持續飆升的時候,港府出手管理需求,遏抑樓價,即使違背自由市場原則亦屬無可厚非。但當樓市跟隨整體經濟陷入低迷,甚至可能進入冰河期之際,港府依然無動於衷,企硬不肯撤辣,只能說是昧於形勢,食古不化。金管局今次為非住宅物業鬆綁,總算踏出正確一步,但若堅持不為住宅物業拆牆鬆綁,救市效果不彰,則仍然與作繭自縛無異。
業界普遍認為,港府之所以死抱辣招不放,主要原因是不欲稅收減少,加上少做少錯、不做不錯的心態作祟,故遲遲不肯行動。但必須知道,樓市既是香港金融經濟的最重要命脈,佔政府財政收入約四成,更是許多市民的畢生財產,窮盡精力才能勉強安居樂業,一旦樓市爆煲,港府財政收入固然無以為繼,金融及銀行系統也必遭受重創,無數小業主更將面臨絕境;何況現時經濟插水,打工仔朝不保夕,負資產崔護重來,港府一味墨守成規,當年「八萬五」哀鴻遍野的一幕恐怕很快重臨,難道當局還想重蹈覆轍?
變幻原是永恒,一本通書不可能讀到老,現在正是港府果斷糾錯的時候。正如有人指出,港府若擔心一下子完全撤辣會引發市場不穩,大可分兩步走,第一步先撤涉及本地居民的辣招,第二步才針對非本地人。
總而言之,惟有穩住樓市,保住小業主資產,為業主及企業增加沽售套現的機會,樓價不會出現大幅波動,經濟才有一線生機。一味拖拖拉拉,望天打卦,香港恐粉身碎骨矣!