產評：港樓全方位響警　經濟脆弱難再挺

今年以來，在移民潮和走資潮下，香港的資產價格承受重大壓力。港匯弱勢，金融管理局頻頻接錢，已是公開的事實；港股表現不濟，如今成交處於「陰乾」狀況，也是路人皆見。至於港樓，無論是普通住宅抑或豪宅市場，皆湧現劈價成交個案，銀主盤大增，不少這幾年承造發展商高息貸款的新盤交易，更在無法「上會」下終止，樓市可謂已全方位響警。偏偏港府忠言逆耳，繼續實施不合時宜的辣招稅，作繭自縛，錯失以樓市翹板盤活經濟的時機。看來香港經濟這場大逆風，是禍擋不過！

這幾年，香港可謂多災多難。2018年中美開打貿易戰、2019年社會極端動盪、2020年新冠肺炎爆發，以至回歸以來最大型的移民潮，可以說是鑊鑊新鮮鑊鑊甘，內內外外的衝擊幾乎沒有停止過。再加上外圍地緣政治風險不斷升溫，俄烏戰爭爆發，東西分裂，美國的金融制裁磨刀霍霍，威脅香港的國際金融中心地位。今年次季第5波疫情，更向疲弱的香港經濟多補一腳，弄得百業蕭條，雪上加霜。

本來，物業可以視為救命草，偏偏港府漠視社會對樓市撤辣的聲音。見到今年以來，各區藍籌屋苑的劈價成交愈來愈多，而大價的豪宅銀主盤更明顯增加，且去貨速度緩慢，反映市場缺乏承接力。近期個別新盤開價務實，顯示發展商對後市審慎，令以實惠價格推盤，務求快速去貨套現。

如是者，港樓基本上已全方位響警，港府仍死抱辣招不放，嚴重忽略樓市作為香港經濟命脈的重要性。要知道，若然樓市穩健，帶動資產效應，以及建造、家電、物業管理、金融服務等周邊產業景氣，有助穩定經濟發展。偏偏辣招稅長期扭曲樓市，以致樓市無法自行修正周期，成交疏落，無法盤活經濟之餘，成交的劈價幅度更愈來愈大。要知道，香港與內地不同，內地樓市泡沫爆破，可以用限價令、限跌令來干預樓市，避免樓價大幅波動；但香港始終是自由市場，行政措施長期掣肘樓市，如今經濟又現下行之勢，股市不振，一旦樓市大冧，勢必拖累香港經濟陷入萬劫不復的境地。

過去，豪宅市道不濟是樓市當災的一個大預警，皆因就連有實力的買家都買少見少，甚至絕迹，說明樓市狀態不堪一擊。更令人惆悵的是，近幾年不少新盤買家以發展商推出的「呼吸Plan」（即毋須通過壓力測試，批核寬鬆的按揭計劃）上車，如今蜜月期後，不少都因樓價下跌或貸款人收入下降，而無法轉回銀行按揭計劃，在無法承受高利息下，結果損手終止交易。凡此種種劣象持續下去，無可避免會打擊市場信心，最怕是樓市呈現斷崖式下跌，屆時港府想撤辣救亡，只怕亦欲救無援。

興有時，衰有時，每個城市的發展都有其軌迹。香港這幾年，衰開有條路，經濟競爭力每況愈下，外資與人才皆求去。若然港府無法有效保持資產價格穩定，任由經濟危機深化，只怕昔日的寶地都要淪為危城。即使中央費盡心思，百般扶持香港，縱有東風不借力，自甘墮落亦枉然！