正論：資助屋爆撻訂　又逢私樓插水

本港樓市未見起色，撤辣效應幾近消失殆盡，就連過去爭崩頭的資助房屋也撻訂頻頻。被港府視為「王牌」的綠置居啟鑽苑，至今已錄得逾160宗撻訂，房委會新一期居屋亦至少有8宗撻訂。儘管當局強調，重推單位後有承接，新居屋亦已售罄，但跟過去的熱絡情況相比，今日肯定已無「中居屋好過中六合彩」這支歌仔唱。

房委會委員指出，過往綠置居主要是細單位出現滯銷，但單一屋苑出現過百宗撻訂比較少見，估計與息口高等因素有關。息口高固然直接衝擊樓市，但資助房屋不如過去受歡迎，最深層原因是本港樓市不振，連私樓樓價也跌跌不休，在前景不明之下，買家不是失去信心，寧願撻訂也不想貿然上車；就是私樓與資助房屋價格拉近，寧買質素較佳的私樓。

事實上，目前樓價比2021年高峰期已下跌兩至三成，今年開售的新盤亦以低價搶客，一些位處新界的新盤，四、五百萬元已可上車，本來是公私營兩個市場，現在幾乎混為一談，自然搶去居屋和綠置居的風頭。始終人望高處，水往低流，有得揀，梗係買私樓。另一方面，隨着市況轉差，現在就連私樓銷情也未見踴躍。昨日長沙灣有單幢新盤開售，首推30伙居然沒有錄得一宗成交。至於一些較受歡迎的新界新盤，新一期呎價亦比過去期數的呎價大減，銀行估價不足，審批按揭亦趨向保守，不少去年買下單位的上車客要「抬錢上會」，部分索性撻訂，以致連私樓都出現撻訂潮。

反映樓市的中原城市領先指數CCL最新報143.38點，按周跌0.79%，創14周新低。撤辣後14周CCL 6升8跌，只差0.25%便完全蒸發撤辣後的所有升幅。地產代理估計，6月底指數將跌破撤辣前143.02點低位，2024年上半年CCL暫跌2.60%。連撤辣也失效，反映港府再無振興樓市的板斧。有大行悲觀預測，本港樓價下半年再跌5%，恐怕不是危言聳聽。

君不見，每日見諸報端，都是業主劈價沽貨的消息。有二手樓業主一劈就是買入價的兩到三成，有些極端個案甚至勁蝕逾千萬元離場，過去樓市只升不跌的神話宣告破滅。蝕讓潮亦蔓延至工商舖，例如銅鑼灣糖街的銅鑼廣場，有迷你舖位僅以8萬元登記易手，物業價值在持貨的19年間蒸發高達94%，令人咋舌。隨着租務市道轉差，不肯蝕讓的業主惟有將舖位丟空，有測量行去年底發表報告，指本港核心區如銅鑼灣、尖沙咀、中環、旺角等商舖，平均空置率高達9%。今年首季雖回落至6%，但零售及餐飲市道淡靜，第二季數字是否不會掉頭回升，誰也不能保證。

有恒產者有恒心，無恒產者無恒心。新加坡最明白這個道理，其擁有住宅物業的業主比率高達九成，香港卻只有五成，而這五成人還要面對樓市下行、淪為負資產的風險。樓價太高固然引發民怨；但樓市只跌不升，同樣打擊市民信心。如何拿捏，港府似乎仍未知道當中究竟。