正論:樓市下行誘因減 降低強拍失時機
2024年07月19日 00:04
東網電視
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香港步入老化階段,樓齡50年或以上的舊樓有近萬幢,而且以每年數百幢的速度不斷增加。危樓處處,不是冧石屎就是塌天花,近年已有多宗浴血事件發生。立法會昨日三讀通過降低強拍申請門檻的條例草案,港府冀能加快社區重建步伐。然而理想很豐滿,現實很骨感。隨着本港樓市下行,連強拍也出現流拍,現在才來降低門檻,顯然已錯過最佳時機。
法案列明,位於指定地區,即長沙灣、深水埗、馬頭角(包含九龍城及土瓜灣)、旺角、西營盤、上環、荃灣、灣仔、油麻地的私樓,樓齡介乎50至59年,申請強拍門檻將由現時的80%降至70%;若樓齡達60年或以上,門檻則降至65%。其他非指定地區,60年及70年以上舊樓,門檻分別降至70%及65%。發展局指出,部分日久失修的老舊樓宇,重建較維修更符合經濟效益;又指不能等到經濟好轉才推動舊樓重建,消除安全隱患和改善生活環境是首務;並強調有法定機制讓小業主就強拍申請、物業估值提出反對。
誠然,全港十八區,區區有危樓,尤以上述的指定地區最甚,去年便曾在短短一個月內,旺角、灣仔、深水埗接連有大廈冧石屎。更不必說,屋宇署尸位素餐,對舊樓不遵守維修令毫不着緊,往往沒有作出跟進,直到發生意外始慌忙補鑊,同樣事例屢見不鮮。另一方面,不少舊樓都是三無大廈,業主不是年老就是失蹤,業權分散令維修也有困難;加上樓宇殘舊,有時候想維修也沒有人肯承接,強拍顯然更有效率,更符合成本效益。
問題是,過去樓市暢旺,建屋起樓利潤極大,發展商固然熱衷收購舊樓,連市建局也樂此不疲。但隨着樓市下行,不僅住宅價格比2021年高峰期回落近三成,就連甲級商廈的空置率也創近年新高,現在才來降低強拍門檻,對發展商是否具吸引力,實屬疑問。事實上,自2020年11月起,本港已錄得多達5宗的流拍個案。最近期的一宗,為今年4月,有地產集團將併購多年的銅鑼灣希雲大廈進行強制拍賣,但集團未有派代表到場競投,也沒有接獲買家出價,最終流拍收場。
由此可見,降低強拍門檻的條例雖獲通過,但以現時的經濟環境,舊樓獲發展商垂青的個案,未必會在短時間內大增,港府冀藉此加快社區重建,如意算盤未必打得響。特別是以目前市況,即使有舊樓強拍,小業主肯定不可能如過去那樣獲得豐厚賠償。何況不少舊樓業主都是長者,他們不願搬離原有社區,凡此種種會否增加強拍阻力,引起法律爭拗,想也想得到。
說到底,舊樓日久失修,搖搖欲墜,置之不理肯定不是辦法,土瓜灣多年前曾有唐樓倒塌致人命傷亡,已是深刻教訓。政府欲透過降低強拍門檻加速社區更新,無可厚非。惟重建社區是一個極大的工程,發展商必然要計算商業收益。明乎此,港府不能以為降低強拍門檻便等於完成責任,而是必須有魄力有承擔,帶領社區重建和發展。