正论：楼市下行诱因减　降低强拍失时机

香港步入老化阶段，楼龄50年或以上的旧楼有近万幢，而且以每年数百幢的速度不断增加。危楼处处，不是冧石屎就是塌天花，近年已有多宗浴血事件发生。立法会昨日三读通过降低强拍申请门槛的条例草案，港府冀能加快社区重建步伐。然而理想很丰满，现实很骨感。随着本港楼市下行，连强拍也出现流拍，现在才来降低门槛，显然已错过最佳时机。

法案列明，位于指定地区，即长沙湾、深水埗、马头角（包含九龙城及土瓜湾）、旺角、西营盘、上环、荃湾、湾仔、油麻地的私楼，楼龄介乎50至59年，申请强拍门槛将由现时的80%降至70%；若楼龄达60年或以上，门槛则降至65%。其他非指定地区，60年及70年以上旧楼，门槛分别降至70%及65%。发展局指出，部分日久失修的老旧楼宇，重建较维修更符合经济效益；又指不能等到经济好转才推动旧楼重建，消除安全隐患和改善生活环境是首务；并强调有法定机制让小业主就强拍申请、物业估值提出反对。

诚然，全港十八区，区区有危楼，尤以上述的指定地区最甚，去年便曾在短短一个月内，旺角、湾仔、深水埗接连有大厦冧石屎。更不必说，屋宇署尸位素餐，对旧楼不遵守维修令毫不着紧，往往没有作出跟进，直到发生意外始慌忙补镬，同样事例屡见不鲜。另一方面，不少旧楼都是三无大厦，业主不是年老就是失踪，业权分散令维修也有困难；加上楼宇残旧，有时候想维修也没有人肯承接，强拍显然更有效率，更符合成本效益。

问题是，过去楼市畅旺，建屋起楼利润极大，发展商固然热衷收购旧楼，连市建局也乐此不疲。但随着楼市下行，不仅住宅价格比2021年高峰期回落近三成，就连甲级商厦的空置率也创近年新高，现在才来降低强拍门槛，对发展商是否具吸引力，实属疑问。事实上，自2020年11月起，本港已录得多达5宗的流拍个案。最近期的一宗，为今年4月，有地产集团将并购多年的铜锣湾希云大厦进行强制拍卖，但集团未有派代表到场竞投，也没有接获买家出价，最终流拍收场。

由此可见，降低强拍门槛的条例虽获通过，但以现时的经济环境，旧楼获发展商垂青的个案，未必会在短时间内大增，港府冀借此加快社区重建，如意算盘未必打得响。特别是以目前市况，即使有旧楼强拍，小业主肯定不可能如过去那样获得丰厚赔偿。何况不少旧楼业主都是长者，他们不愿搬离原有社区，凡此种种会否增加强拍阻力，引起法律争拗，想也想得到。

说到底，旧楼日久失修，摇摇欲坠，置之不理肯定不是办法，土瓜湾多年前曾有唐楼倒塌致人命伤亡，已是深刻教训。政府欲透过降低强拍门槛加速社区更新，无可厚非。惟重建社区是一个极大的工程，发展商必然要计算商业收益。明乎此，港府不能以为降低强拍门槛便等于完成责任，而是必须有魄力有承担，带领社区重建和发展。