正论:楼市下行诱因减 降低强拍失时机
2024年07月19日 00:04
东网电视
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香港步入老化阶段,楼龄50年或以上的旧楼有近万幢,而且以每年数百幢的速度不断增加。危楼处处,不是冧石屎就是塌天花,近年已有多宗浴血事件发生。立法会昨日三读通过降低强拍申请门槛的条例草案,港府冀能加快社区重建步伐。然而理想很丰满,现实很骨感。随着本港楼市下行,连强拍也出现流拍,现在才来降低门槛,显然已错过最佳时机。
法案列明,位于指定地区,即长沙湾、深水埗、马头角(包含九龙城及土瓜湾)、旺角、西营盘、上环、荃湾、湾仔、油麻地的私楼,楼龄介乎50至59年,申请强拍门槛将由现时的80%降至70%;若楼龄达60年或以上,门槛则降至65%。其他非指定地区,60年及70年以上旧楼,门槛分别降至70%及65%。发展局指出,部分日久失修的老旧楼宇,重建较维修更符合经济效益;又指不能等到经济好转才推动旧楼重建,消除安全隐患和改善生活环境是首务;并强调有法定机制让小业主就强拍申请、物业估值提出反对。
诚然,全港十八区,区区有危楼,尤以上述的指定地区最甚,去年便曾在短短一个月内,旺角、湾仔、深水埗接连有大厦冧石屎。更不必说,屋宇署尸位素餐,对旧楼不遵守维修令毫不着紧,往往没有作出跟进,直到发生意外始慌忙补镬,同样事例屡见不鲜。另一方面,不少旧楼都是三无大厦,业主不是年老就是失踪,业权分散令维修也有困难;加上楼宇残旧,有时候想维修也没有人肯承接,强拍显然更有效率,更符合成本效益。
问题是,过去楼市畅旺,建屋起楼利润极大,发展商固然热衷收购旧楼,连市建局也乐此不疲。但随着楼市下行,不仅住宅价格比2021年高峰期回落近三成,就连甲级商厦的空置率也创近年新高,现在才来降低强拍门槛,对发展商是否具吸引力,实属疑问。事实上,自2020年11月起,本港已录得多达5宗的流拍个案。最近期的一宗,为今年4月,有地产集团将并购多年的铜锣湾希云大厦进行强制拍卖,但集团未有派代表到场竞投,也没有接获买家出价,最终流拍收场。
由此可见,降低强拍门槛的条例虽获通过,但以现时的经济环境,旧楼获发展商垂青的个案,未必会在短时间内大增,港府冀借此加快社区重建,如意算盘未必打得响。特别是以目前市况,即使有旧楼强拍,小业主肯定不可能如过去那样获得丰厚赔偿。何况不少旧楼业主都是长者,他们不愿搬离原有社区,凡此种种会否增加强拍阻力,引起法律争拗,想也想得到。
说到底,旧楼日久失修,摇摇欲坠,置之不理肯定不是办法,土瓜湾多年前曾有唐楼倒塌致人命伤亡,已是深刻教训。政府欲透过降低强拍门槛加速社区更新,无可厚非。惟重建社区是一个极大的工程,发展商必然要计算商业收益。明乎此,港府不能以为降低强拍门槛便等于完成责任,而是必须有魄力有承担,带领社区重建和发展。